임대권 이전 반대 대비해 건물주인에 대한 주위 평판도 조사해야
상가건물을 임대하여 사업을 하는 경우에 이러한 임대행위가 소매상가를 위한 임대 (Retail Shops)인가 또는 상업과 영리목적을 위한 임대 (Commercial premises)인가에 따라 적용되는 법률이 다르다. 일반적으로 소매상가는 Retail Leases라 부르며 The Retail Leases Act 1994에 따라 이루어지며 상업목적을 위한 임대는 Commercial Leases라 부르며 The Property Act 1990과 Common Law에 따라 임대계약이 성립된다.
01_최소 계약기간 5년 돼야 소매상가 임대법으로 보호
소매상가 임대법은 소매상가나 쇼핑센터 내에서 영업을 하는 소매상가와 위의 법률 Schedule 1에 등록된 상가를 보호하기 위하여 제정되었다. 대표적인 소매상가를 예로 들면 책방, 예술품 판매업소, 빵집, 이발소, 미용실, 자전거 판매소, 정육점, 케익 숍, 시계 판매소, 면세점, 야채 가게, 가구점, 식품점, 건강식품점, 보석가게, 복권판매소, 신발가게와 담배가게 등이 있다.
이러한 상품을 취급하는 업소는 소매상가 임대법에 따라 법에서 정한 테두리 내에서 소매상인을 위한 법률 보호를 받을 수 있다. 이 법은 옵션을 포함하여 최소한 계약기간이 5년이 되어야 한다. 그러나 6개월 미만의 기간 동안 임대를 얻는 소매상가는 위의 법에 따라 보호를 받을 수 없다.
소매상가 임대법에 따라 임대를 주는 건물주인은 소매상인 보호 가이드 규정 (The Retail Tenancy Guide)과 건물임대에 관한 정보를 정식으로 임대계약을 체결하기 7일 전에 세입자에게 전달하여 세입자가 충분한 시간을 가지고 자신의 권리와 의무를 고려한 후에 임대계약을 체결하도록 하여야 한다.
정해진 원칙은 없지만 일반적으로 임대보증금은 3개월의 렌트비에 해당하는 금액을 Bank Guarantee 또는 Cheque로 지불하여야 한다. 소매상가 보호법에 따른 소매상가의 임대보증금은 정부기관에 예치하는 것이 원칙이나 상업목적을 위한 임대는 임대를 주는 건물주인과 세입자가 합의하여 정할 수 있고 일반적으로 건물주인의 의중에 따라 임대보증금의 처리가 결정된다.
02_렌트비 매년 올리는 방법과 비율 정하는 것도 중요
렌트비와 별도로 건물주인이 세입자에게 요구할 수 있는 비용이 있는데 대표적인 것이 Outgoings이다. 이러한 비용에는 Council Rates, Water Rates, Land Tax와 Insurance 등이 있다. 또한 쇼핑센터 내에 있는 상가를 임대할 때는 쇼핑센터 청소비와 같은 구체적인 비용을 산출하기 어려운 비용이 있는데 일반적으로 이러한 비용은 바닥 면적에 따라 배분을 분할하여 납부하는 것이 통례이다.
일정한 기준 이상을 올리는 매출이 발생하면 이에 연동한 특별 렌트비를 납부하는 경우도 있다. 이러한 것을 Turnover Rent라고 부른다. 그리고 쇼핑센터 내에서 상가를 얻는 경우에는 마케팅 비용과 광고 홍보 비용을 내는 경우도 있다. 렌트비를 매년 올리는 방법과 비율을 정하는 것도 중요한 임대계약 중의 하나이고 상가운영을 위해서 필요한 사항을 건물주인이 보조하여 주는 항목이 있는지를 살펴보는 것도 필요하다.
쇼핑센터 내에서 세입자에게 장소를 이전하라고 주문할 수 있는 건물주인의 권한이 어떤지를 알아보는 것도 고려사항 중 하나이고 상가가 파손되거나 훼손 되었을 때 누가 이러한 문제점을 해결하는가를 알고 임대계약을 체결하여야 한다. 그리고 분쟁이 발생하면 해결하는 방법이 어떻게 명기되어 있는지를 따져보아야 한다.
임대를 하여 사업을 운영하다가 일정한 시간이 경과한 후에 사업체를 매매할 수 도 있기 때문에 사업체를 매매할 때 임대권을 이전하는 방법을 살펴보는 것이 필요하고 어떤 때는 건물주인이 임대권 이전을 반대하여 사업체를 매매할 수 없는 경우도 있기에 건물주인에 대한 주위 평판도 조사하여야 한다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.