인증서는 법률에서 정한 시간에 맞게 발행돼야 유효하며 그 시간 지나면 무효화
상업건물 임대를 얻기 위한 협상은 쉬운 일이 아니며 임대계약서에 몇 단어를 추가하고 삭제하는가에 따라 임대인 (Landlord)과 임차인 (Tenant or Lessee)의 권리관계와 재정수입에 많은 차이를 가져올 수 있다. 한 예로 레스토랑을 하기 위하여 상업건물을 임대하는 경우에 내부시설을 위한 자금을 누가 부담하는가를 결정하여야 하는데 협상결과에 따라 큰 규모의 사업일 경우는 거주목적으로 구입하는 주택 한 채가 생길 수도 있고 없어질 수도 있는 규모의 자본흐름이 발생할 수 있다.
01_거리, 쇼핑몰 등에 있을 땐 Retail Leases Act 따라야
일반적으로 상업건물 임대를 위하여 고려하여야 할 법규는 Conveyancing Act 1919, Real Property Act 1900 그리고 Retail Leases Act 1994등이 있다.
1,000 제곱미터 이내의 소매상인을 위한 상가를 얻기 위한 임대거래는 그 상가가 거리에 위치하거나 쇼핑센터, 쇼핑몰 그리고 쇼핑아케이드 등에 있을 때에는 Retail Leases Act에 따라야 한다. 그러나 면적이 1000 제곱 미터를 넘는 상가이거나 25년 이상의 장기계약일 경우에는 Retail Leases Act를 따르지 않아도 된다.
Retail Leases Act가 적용되는 임대계약일 경우에는 임대인은 임차인에게 협상단계에서 임대계약서 사본 (Copy of Lease)과 임차인 가이드 (Retail Tenancy Guide)를 제시하여야 한다.
임대기간과 임대금액 등을 완전하게 기입하지는 않지만 대략적인 임대관계를 파악할 수 있는 임대계약서가 없으면 임대인과 그의 Agent는 임차인을 모집하기 위한 광고 등을 할 수 없다. 이를 어기면 벌금을 물게 된다.
임대계약을 체결할 때 최소한 7일 전에는 임대인은 임차인에게 임대인의 건물과 임대관계에 대한 정보가 자세하게 묘사된 기술서 (Lessor’s Disclosure Statement)를 제공하여야 한다.
02_제때 정보제공 않으면 6개월 이내 임대계약 취소 가능
만약 위와 같은 정보를 제때에 제공하지 않으면 몇 가지 조건이 맞으면 임차인은 6개월 이내에 글로 작성된 문서를 보내 임대계약을 취소할 수 있다.
몇 가지 조건은 왜 임대인이 그와 같은 정보를 제공하지 않았는지 그리고 임차인은 이에 따라 어떠한 경제적이고 법적인 위치에 있는가를 종합적으로 검토하여 이루어지는 것으로 일반인은 이해하기 어려운 법률적인 상황을 해석하는 것이다.
임대기간이 경과되어 임대를 경신하거나 재 임대하는 경우에도 임대인은 반드시 임차인에게 새롭게 변경되고 새로운 정보가 반영된 기술서를 제출하여야 한다.
Section 16 of the Retail Leases Act에 따라 이루어지는 임대계약일 경우에는 임대기간이 반드시 최소한 5년간 보장되어야 한다. 5년은 기본 임대기간과 추가 임대기간을 합산한 임대기간이다.
03_임대기간 5년 미만으로 기록돼 있어도 5년까지 효력 발생
만약 임대계약서에 임대기간이 5년 미만으로 기록되어 있어도 이 임대기간은 5년까지 효력이 발생하는 것으로 법률적인 해석을 할 수가 있다. 예를 들어 기본 임대기간이 3년이고 추가 임대기간을 정할 수 있는 옵션이 없어도 이 임대기간은 2년 더 연장되어 총 5년의 임대 효력을 가질 수 있다.
또 다른 예를 들면 만약 기본 임대기간이 2년이고 추가로 2년을 더 임대할 수 있는 옵션이 있는 임대계약일 경우에는 이 임대는 추가로 1년간 더 효력이 있는 것으로 해석되어 총 5년의 임대기간이 보장된다.
필요에 따라 5년 미만의 임대기간을 임대인과 임차인이 합의할 수 있는데 이럴 경우에는 반드시 임차인을 위해서 일을 하는 변호사가 이를 위한 인증서 (Certificate)를 발행하여야만 가능하다.
이러한 인증서는 법률에서 정한 시간에 맞게 발행되어야 효력이 있고 그 시간이 지나면 위의 임대인과 임차인이 맺은 임대기간에 대한 합의는 무효가 된다.
따라서 양자간에 총 3년으로 임대기간을 정하고 임대계약을 하였어도 위의 인증서가 없으면 이 임대는 총 5년간 효력이 있는 것으로 해석된다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.