옵션 행사 위해서는 임대계약서에 명시된 내용대로 권리 행사해야
외식사업을 하려고 상업건물을 임대하였다. 임대기간은 5년이었고 5년이 지난 시점에서 다시 5년 더 연장할 수 있는 옵션이 있는 임대계약이었다. 계약서에 따르면 임대기간을 연장하기 위해서는 임대가 만료되기 전 3 개월에서 6 개월 사이에 건물주인 (Landlord) 또는 건물주인을 위해 일하는 부동산 대리인 (Landlord’s Agent)에게 임대기간을 한번 더 5년간 연장하는 옵션을 행사한다고 서면으로 통보하여야 하였다.
01_임대기간 만료 6 개월 20일 전 연장옵션 서면통보
성격이 급하고 뭐든지 빨리 일을 처리해야 마음이 놓이는 사업가인 임차인 (Tenant)은 임대기간이 끝나기 6 개월이 되기 전에, 정확하게 20일 먼저 임대기간을 연장하는 옵션을 행사한다고 부동산 대리인에게 서면으로 통보하였다.
그러나 임대기간이 다 지나도록 건물주인은 아무런 답변이 없었고 새로운 임차인이 이 건물을 임대하려고 한다면 어떻게 하여야 하는가?
Suiga Pty Ltd v Hampden Properties Pty Ltd (Supreme Court of New South Wales, Young J, 2 April 1997) 사례를 보면 1986 년 4월에 건물주인은 임차인에게 모스만 (Mosman)에 있는 상업건물을 5년간 임대를 주었고 1991 년 4월부터 5년 더 임대를 연장할 수 있는 옵션을 부여하였다.
1991년 4월에 옵션이 행사되어 5년간 임대가 연장되었고 이 당시에 5년이 지난 시점인 1996년 4월에 다시 5년 더 임대를 연장할 수 있는 추가 옵션을 건물주인과 임차인은 합의를 하고 계약서에 서명하였다.
옵션을 행사하기 위해서는 임대가 끝나는 날로부터 3개월에서 6개월 사이에 임차인은 건물주인에게 서면으로 이를 통보하여야 하고 임대기간 동안 임차인이 지켜야 할 규정을 어기지 않아야 건물주인이 허락하는 조건이었다.
02_임차인 옵션이 적법하게 행사되지 않았다고 판결
그러나 임차인은 임대가 끝나기 6개월 보다 먼저인 1995년 10월에 건물주인의 부동산 대리인 (Agent)에게 다음과 같이 통보하였다. “모스만에 있는 상업건물을 임대하고 있는 본인은 향후 5년간 더 임대를 연장하는 옵션을 행사하려고 하는 의도를 가지고 있기에 건물주인에게 이를 통보합니다. 지체하지 마시고 이 문제를 고려하여 주십시오. 답장을 기다리겠습니다.”
그리고 1996 년 1월에 부동산 대리인에게 다시 다음과 같이 편지를 보내었다. “새로운 해가 왔습니다. 지난 10월에 옵션을 행사하려고 당신에게 보낸 편지를 긴급하게 고려하여 주시기를 요청하기 위하여 재차 편지를 띄웁니다. 모스만 카운슬에 신청한 DA (Development Application)에 대하여 건물주인과 대화를 하고 싶습니다. 긴급하게 답장을 기다리겠습니다.”
그리고 이에 대한 대답이 없자 임차인은 New South Wales 대법원에 계약서에 따라 임대를 연장하는 옵션을 승인하여 달라는 특별 명령을 신청하였다.
판사 Young은 임차인의 소송을 받아 들이지 않았고 옵션은 적법하게 행사되지 않았다고 판결하였다. 임차인이 보낸 첫 번째 편지는 너무 빨리 보낸 것으로 임대계약서에 제시된 대로 임대만료일로부터 3개월에서 6개월 사이에 옵션을 행사하지 못하였다는 사실을 지적하였다.
03_법적인 문제와 이슈, 일반적인 상식으로 해결하려고 한다면
또한 두 번째로 보낸 편지 또한 임차인의 권리를 행사하기에는 부족하다고 보았다. 다시 말하면, 첫 번째 편지는 내용면에서 효력을 발휘할 수 있으나 편지를 보낸 시기가 빨라서 효력이 없고 두 번째 편지는 단지 첫 번째 편지를 고려하여 달라는 요청이었기 때문에 임차인을 위해서 효력을 발휘할 수 없었다.
결론적으로 말하면, 옵션을 행사하기 위해서는 임대계약서에 명시된 내용대로 자신의 권리를 행사하여야 한다. 비록 20일 먼저 서면통보를 한 것이지만 잘못된 서면통보는 효력이 없기에 위의 경우에는 임차인이 옵션을 행사할 수 있는 권리는 상실된 것으로 판단된다.
임대계약을 할 때 자신의 권리를 행사할 수 있는 방법과 절차를 잘 이해하고 의문점이 있으면 변호사의 조언을 구하여 문제가 발생하는 것을 미연에 방지하여야 한다. 위의 사례는 법적인 문제와 이슈를 일반적인 상식으로 해결하려고 한다면 때때로 불이익을 당할 수도 있다는 것을 보여준 경우이다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.