하자존재 결정 시 전문가 증거자료 요청되기도
주택을 신축하는 것이 요즘 많은 사람들이 이루고자 하는 소망 중 하나일 것이다. 그러나 건축을 하는 것은 단순하지 않고 완벽하지 않고 하자에서 자유로울 수 없다. 주택건축을 발주한 소유주는 건축업자의 실수에 의한 하자와 결점으로 스트레스를 받는 경우가 대부분이다. 그러나 하자를 발견하는 것은 쉬운 일이 아니며 어떤 원인으로 하자가 발생하였는지 어떻게 고쳐야 하는지를 알기는 단순하지 않다.
01_부주의와 과실 여부에 대한 질문에 의해 결정
건축상의 하자는 일반상식, 산업현장에서 통용되는 기준과 계약서에 명기된 규정 등에 의해서 결정될 수 있다. 호주 빌딩 코드 (The Building Code of Australia)에 의하면 하자는 ‘계약에서 요구되는 것을 엄격하게 실시하지 않은 잘못된 기량과 기술’ 그리고 ‘계약에 의해서 수행하여야 하는 작업을 위하여 필요한 충분하고 만족스러운 자재와 시설을 제공하지 못하는 것’ 등으로 규정하고 있다.
Chalmers Leask Underwriting Agencies –v- Mayne Nickless Ltd (1982)의 판결에 따르면 하자는 작업, 디자인 또는 자재가 의도한 바와 달리 비효율적으로 진행되었을 때를 말하는 것이고 하자가 발생한 것이 부주의와 과실에 기인한 것인가 아닌가에 대한 질문에 의해서 결정될 수 있다고 하였다.
일반적으로 하자는 계약상에서 명시된 시설과 자재 사양과 일치하도록 필요한 일을 합리적으로 수행하지 못한 것으로 인식되고 있다. 하자가 발생하였을 때 보상을 요구하는 것은 필요한 일을 합리적으로 하였는가에 대한 사실관계를 밝히는 것에서 시작된다. 만약 하자를 고치는 행위가 필요하고 합리적이라고 판단되지 않으면 법원은 하자를 고치는 비용을 지불하라는 명령을 내리지 않는다.
02_계약가격과 실질비용 차이에 의해 하자손해 측정
하자에 의한 손해를 측정하는 것은 실제로 건축된 주택의 가치와 계약서에 의하여 건축되었을 때의 주택가치의 차이에 의하여 결정된다. 빌더가 작업을 잘못하여 계약을 위반하면 일반적으로 계약가격과 작업을 수행한 실질적인 비용의 차이에 의하여 하자에 의한 손해를 측정한다.
만약 하자가 눈에 쉽게 보이지 않고 숨겨져 있어 일정한 기간 동안 발견되지 않아서 고쳐지지 않았고 나중에 발견되면 하자가 발생한 시점이 언제인가를 결정하는 것이 쉽지 않아 하자에 의한 손해를 측정하는 것이 어려울 수 도 있다. 특히 주택 소유주가 발견된 하자를 제때에 고치지 않아 하자가 부풀려져 있으면 손해를 측정하여 빌더의 잘못이 어디까지 인지를 밝히는 것은 단순하지 않다.
일반적으로 주택 소유자는 계약서에 규정된 계획서와 설명서에 의해서 건축 작업이 이루어져야 하는 권리를 가지고 있다. 그리고 주택 소유주와 빌더 간의 분쟁이 거주 주택에 관한 것이면 주택 소유주는 Department of Fair Trading에 분쟁을 제소할 수 있고 빌더에게 하자를 고치라는 명령을 받아 낼 수 있다. 때때로 하자가 존재하는지를 결정할 때 전문가의 증거자료 (Expert Report)가 요청되곤 한다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.