구매자 잘못의 계약파기, 판매자는 미지급 계약금 회수 위해 법적 수단 강구
계약금을 두 차례에 나누어 내기로 하는 조건으로 사업체매매 계약을 체결하였다. 계약서에 명시된 날짜에 계약금을 지불하지 않으면 사업체 판매자는 계약을 파기할 수 있는 조항이 있었으나 판매자는 구매자가 계약금을 지불하고 계약을 완료할 것이라는 믿음을 가지고 있었기 때문에 시간을 가지고 기다리고 있었다. 그러나 기다려도 구매자는 계약금을 지불하지 않고 계약을 완료하지 않을 때에는 어떤 결과가 벌어지는가?
01_계약 이행하라는 특별명령 신청을
계약이 진행되고 있는 동안에 미납된 계약금은 계약이 파기된 다음에 사업체 판매자가 구매자에게서 미납된 계약금을 일종의 받아야 할 부채개념으로 인정받을 수 있다. 판매자는 구매자가 계약을 위반하고 제때에 계약금을 지불하지 않았기 때문에 발생한 손해에 대하여 보상을 요구할 수 있다.
그러나 계약이 진행되고 있는 동안은 계약금을 지불하지 않았기 때문에 발생한 손해 정도를 측정하기가 어렵기 때문에 사업체 판매자가 취할 수 있는 좋은 방법은 계약을 이행하라는 특별명령을 신청하는 것이다.
만약 사업체 판매자가 사업체를 온전히 구매자에게 이전할 수 없는 조건이거나 이전하기를 꺼려한다면 판매자는 계약법상 자신의 의무를 이행할 수 없기에 구매자에게서 미납된 계약금을 받기 위한 조치를 취할 수 없고 이미 받은 계약금이 있으면 돌려주어야 한다 (Foran v Wight (1989))
1970년대 후반까지도 계약이 해지되고 나서 지불되지 않은 계약금을 사업체 판매자가 구매자에게서 받을 수 있는가는 명쾌하지 않았다. Lowe v Hope [1970] 사례에서, 사업체 판매자가 사업체 판매계약을 해지하면 구매자가 계약금을 지불하여야 하는 의무도 말소된다고 보았다.
계약금은 구매자가 자신의 의무를 이행하겠다는 것을 보증하기 위해서 지불하는 것이므로 계약이 해지된 순간까지도 지불되지 않은 계약금은 진정한 계약금으로 볼 수 없기 때문에 지불될 필요가 없다고 보았다. (Lyon v Magnet Nominees Pty Ltd [1978])
02_구매자 잘못일 경우 판매자는 무조건 계약금 받아
그러나 이러한 기조는 1981년 Bolt v Ristevski 사례에서 바뀌게 된다. 이때부터 구매자의 잘못으로 인하여 계약이 파기되고 지불되지 않은 계약금을 받기 위한 사업체 판매자의 권리가 적극적으로 고려되기 시작하였다. 계약을 체결하고 계약금을 지불하는 행위는 사업체 구매자가 계약을 이행하겠다는 약속을 하는 것이고 이러한 약속에 대한 일종의 담보로 지불하는 것이기 때문에 구매자의 잘못에 의한 계약일 경우에는 사업체 판매자는 무조건적으로 계약금을 받을 수 있는 권리가 있다고 보았다.
요약하면, 사업체를 계약할 때 판매자가 계약서에 서명하게 하기 위한 보상으로 계약금을 지불하는 것이고 잔금을 포함하는 판매금액은 판매자가 자신이 가지고 있는 사업체를 넘겨주는 조건으로 지불하는 것이다.
그러나 판매자의 잘못에 의하여 파기된 계약이거나 계약조건중의 어떤 항목을 이행하지 못하기 때문에 파기된 계약일 때는 지불되지 않는 계약금에 대하여 더 이상 지불을 요구할 수 없고 이미 지불된 계약금도 환불을 요구할 수 있는 방법도 있다. (Faran v Wight (1989))
따라서 계약금은 판매자가 계약을 할 수 있도록 유도하는 일종의 보상으로써 지불하는 것이고 계약이 완료되기 전까지 또는 구매자의 잘못으로 계약이 파기되기 전까지 판매자는 자신의 역할을 수행하여야 하는 것이다.
2001년 사례인 Trpkovski v Russell [2001] FCA 1871에서 연방법원은 계약이 파기되기 전까지 지불되지 않은 계약금은 구매자의 잘못으로 계약이 파기되었을 때 판매자가 이러한 미지급된 계약금을 회수하기 위하여 법적인 수단을 강구하는 것은 제한 받지 않는다고 판결하였다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.