가장 빠르고 확실한 방법은 얼굴 맞대고 교환하는 것
부동산과 사업체를 매매할 때 계약이 성립되는 시점은 계약 당사자들이 계약서에 서명을 하고 이를 서로 교환하는 순간이다. 구매자가 서명한 계약서는 판매자가 가지고 판매자가 서명한 계약서를 구매자가 가지는 순간을 계약서를 교환하였다고 하며 이를 계약이 성립되는 시점으로 본다.
01_변호사들에 계약서 교환 일임하는 경우도 많아
따라서 구매자가 계약서에 서명하고 계약금을 지불하였고 판매자가 판매를 하겠다고 구두로 확인하고 판매자가 계약서에 서명하려 변호사 사무실 또는 판매대행업자의 사무실에 오는 도중에 마음이 바뀌어 판매하지 않기로 결정하고 되돌아가면 비록 구매자가 구매활동을 위하여 노력을 하고 이 때문에 관심을 가졌던 다른 물건을 놓치더라도 구매자는 판매자에게 경제적인 손실을 만회하기 위한 어떤 조치를 취할 수 없다.
계약서를 교환하는 방법은 여러 가지가 있다. 매매 당사자들이 서로 일정한 장소에 만나서 서로가 서명한 계약서를 직접 얼굴을 맞대고 교환할 수도 있고 매매의 한 당사자가 자신의 계약서를 다른 상대방에게 우편으로 보내서 다른 상대방이 계약서를 비교한 후 계약서를 교환하게 하는 방법도 있고 전화로 교환의사를 확인한 후 계약서 교환을 시도할 수도 있다.
가장 빠르고 확실한 방법은 서로 얼굴을 맞대고 계약서를 교환하는 것이다. 따라서 부동산 매매에 있어 당사자들이 판매 대행업자의 사무실에서 같은 날에 판매자와 구매자가 계약서에 서명을 하고 계약을 성립시키는 방법이 일반적이다.
또는 계약금액이 크고 계약을 위해서는 정밀하게 계약서를 검토할 필요가 있고 조사할 범위가 많이 있을 때에는 자신의 변호사들에게 계약서 교환을 일임하는 경우가 많다. 보편적으로 사업체를 매매하는 경우에는 이의 방법을 따른다.
변호사가 개입하여 계약서를 교환할 때는 변호사들이 직접 만나서 계약을 성립할 수도 있고 또는 우편으로 구매자의 변호사가 판매자의 변호사에게 계약서를 보내서 판매자의 변호사가 계약서를 교환하도록 할 수도 있다. 어떤 경우는 동시에 구매자의 변호사가 구매자가 서명한 계약서를 판매자에게 보내고 판매자의 변호사는 판매자가 서명한 계약서를 역시 동시에 구매자에게 보냄으로 써 각자의 변호사가 상대방의 계약서를 받는 순간에 계약이 성립되는 경우도 있다. 따라서 우편으로 보낸 계약서가 도중에 분실하면 계약은 성립되지 않는다.
02_E-Contract 전자서명 계약도 정착과정
만약에 계약서를 교환하기로 약속을 하고 구매자의 변호사가 구매자가 서명한 계약서를 판매자의 변호사에게 보냈는데 계약서를 받고 나서 판매자가 계약서를 교환하기를 원하지 않으면 계약은 성립된 것으로 볼 수 없다. 이러한 입장은 영국사례인 Eccles v Bryant [1948] 1 ch 93에서 확인되었다.
때에 따라서는 시급을 요하는 급박한 매매의 경우에는 전화로 구매자의 변호사와 판매자의 변호사가 계약서를 교환하였다는 것을 확인하는 것으로 계약서가 교환되는 수도 있다. 이러한 입장은 Domb v Isoz [1980] 1 All ER 492 사례와 Sindel v Georgiou (1984) 154 CLR 661 사례에서 승인을 받았다.
예를 들면 관계당국으로부터 필요한 서류를 미처 확보하지 못하여 계약서가 완전히 만들어지지 않은 상태에서 계약의 당사자들이 필요에 의해서 계약을 진행할 때 상대방이 서명한 계약서를 다른 상대방이 서로 가지고 있으면서 이러한 준비되지 않은 서류가 충족되면 계약이 성립된다고 합의하고 이러한 서류가 준비되는 순간 전화로 계약이 성립됨을 서로 확인함으로써 계약을 진행할 수도 있다.
그러나 전화로 계약서를 교환하는 방법은 매우 민감하여 법적인 분쟁을 유발할 수 있기에 조심스러운 방법이라 판단된다. 일례로 Henderson v Hopkins (1988) NSW ConvR 55-389 사례를 보면 전화로 계약서를 교환을 시도하다 계약이 성립되지 않아 법적인 분쟁으로 비화된 경우도 있다.
최근에는 COVID-19 상황에서 대면하기가 어려워짐에 따라 E-Contract에 전자 서명을 하여 계약을 성립하는 것이 일반적으로 정착되어 가는 중이다. 만나지 않아도 계약을 할 수 있기에 이러한 방법이 선호되고 있으며 계약의 방법으로 일반화 되고 있는 중이다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.