거주목적 소유주택은 매매차익 발생해도 세금 납부하지 않아
개인이 거주 목적으로 소유한 주택은 매매에 따른 차익이 발생하여도 세금을 납부하지 않는다. 이를 Main Residence Exemption이라 부른다. 부모로부터 받은 유산을 처분할 때도 유산을 준 부모가 이 부동산을 Main Residence 목적으로 거주하였는지 또는 투자 목적으로 가지고 있었는지에 따라 세금 납부액 차이가 있다.
01_상속 후 렌트기간 2년 미만이면 자본이득세 납부하지 않아
유산 상속된 부동산이 거주 목적으로 소유하고 있다가 유산 상속이 되었고 상속 받은 자가 2년 안에 이 부동산을 처분하면 자본 이득세 (Capital Gain Tax)를 납부하지 않는다.
그리고 처음에 거주를 하다가 투자 목적으로 부동산을 관리하였으며 렌탈 소득이 있는 경우에도 6년 이내로 한해 투자 목적으로 가지고 있었으며 상속되었고 상속되고 나서 2년 안에 처분하면 Capital Gain Tax가 면제된다.
그러나 투자 목적으로 6년 이상을 가지고 있다가 상속된 부동산은 Capital Gain Tax를 납부하든지 또는 부분 면제를 신청할 수 있다. 일반적으로 거주 목적으로 소유한 주택에서 더 이상 거주하지 않으면 Main Residence Exemption은 적용되지 않으나 경우에 따라서는 거주하지 않아도 자본이득세 (Capital Gains Tax)가 면제 될 수도 있다. 이를 Temporary Absence Rule 또는 Six year Rule 이라 부른다.
A가 그의 부모 B로부터 부동산을 2010년에 상속 받았다. 그 부동산은 부모가 1992년에 구입한 것이고 부모 B가 사망하기 전까지 계속 거주목적으로 가지고 있었다.
상속 받고 나서 A는 이 부동산을 18개월 동안 렌트를 주었고 그 후 A는 그 부동산을 처분하였다. 이러한 경우에는 Capital Gain Tax가 완전 면제된다. 상속 되고 나서 렌트를 준 기간이 2년 미만이기 때문에 자본이득세를 납부하지 않아도 된다.
그러나 A가 상속 받고 나서 그 부동산을 렌트를 4년을 주다가 처분하였으면 Capital Gain Tax를 납부하여야 한다. 세금액은 부동산을 처분한 금액과 그 부모가 사망할 당시의 부동산의 시장가격의 차이에 따라 결정된다.
02_처분하기 전까지 계속 렌트 줬다면 Capital Gain Tax 완전면제
이것이 결정되면 부모 B와 A가 그 부동산을 보유한 총 기간 중에서 거주목적이 아닌 기간의 비율만큼 세금납부 의무를 가진다. 예를 들어 판매가격이 100만 불이고 그 부모가 사망할 당시의 그 부동산의 시장가격이 80만 불이며 A와 B가 보유한 총 기간이 22년이고 렌트를 준 기간이 4년이면 (100만불 – 80만불) x 4/22 인 3.64만불이 세금을 납부하여야 하는 소득에 포함된다.
만약 C가 부모 D로부터 부동산을 상속 받았고 부모 D는 그 부동산을 1990년에 구입하였으며 사망하기 전 3년 까지는 거주 목적으로 소유하고 있다 사망하기 3년 전에 요양원에 들어가면서 그 부동산을 렌트를 주었다.
그리고 C가 그 부동산을 처분하기 전까지 계속 렌트를 주었다면 이 부동산은 Capital Gain Tax가 완전면제 될 수 있다. 왜냐하면 부모 D는 Six Year Rule을 적용하여, 다시 말하여 처음에는 거주 목적으로 가지고 있다가 렌트를 주었는데 그 기간이 6년 미만이기에 이 부동산은 Capital Gain Tax에서 자유로우며 C 또한 이부동산을 부모 D 가 사망하는 2년 안에 처분하였기 때문에 Capital Gain Tax가 면제된다.
그런데 부모가 사망하기 8년 전부터 이 부동산을 렌트를 주었으면 이 부동산은 Capital Gain Tax를 납부하는 경우에 속한다. 판매금액과 부모 D가 사망할 당시의 시장가격의 차이가 세금 납부에 해당되는 금액이며 총 보유기간 중에서 6년을 제외한 렌탈 소득이 발생한 기간의 비율만큼에 대하여 세금 납부하는 소득이 발생하였다고 볼 수 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
