평생모기지 개념… Reverse Mortgage과 Home Reversion Plan의 2가지
베이비 붐 세대가 은퇴할 시점이 다가옴에 따라 통계청에서 발표한 바로는 호주 사람은 더 오래 살고 더 오랫동안 일을 하는 것으로 나타났다. 베이비 붐 세대는 호주의 역사에서 성공하고 활발한 활동을 한 세대이며 소비 지향의 라이프 스타일을 즐기고 거주를 위한 주택에 많은 가치를 부여하고 있다.
01_거주 목적의 주택에서 이사 가지 않고 그대로
그들은 자신의 생활방식을 바꿀 필요성을 느끼지 못하고 있으며 자유롭게 소비하고 인생을 즐기고자 한다. 연금제도의 혜택에 따라 연금기금의 도움으로 미래에 은퇴할 때 보다 편안한 삶을 즐길 수도 있게 되었다.
그들을 한마디로 말하면 자산은 부자인데 현금은 부족한 세대로 인식되고 있다. 거주하고 있는 주택의 가격은 매우 비싸지만 융자도 있고 사용 가능한 현금은 매우 제한적이다.
그 결과로 현재와 같은 안락하면서 소비 위주의 삶을 즐기기 위해서는 과거에는 거주 목적의 주택을 매각하고 규모를 줄여서 소규모 주택으로 이사 가든지 또는 저렴한 주택으로 옮겨 가곤 하였다.
최근에는 이와 별도로 거주 목적의 주택에서 이사를 가지 않고 그대로 현재의 삶을 즐기면서 평생모기지 (lifetime mortgage) 개념인 Equity Release Plan을 통하여 노후자금을 마련하는 경우도 있다.
이러한 개념은 미국과 영국에서 성공을 거두었다고 판단된다. 이런 계획을 예를 들면 첫째, 역모기지 (Reverse Mortgage) 가 있다. 자신이 소유한 주택을 담보로 한번에 노후자금을 대출 받거나 정기적으로 노후자금을 나누어서 대출 받아서 사용하는 것이다.
02_주택가치 비율에 따라 융자 받고 융자기간 동안 상환 없어
융자는 주택가치의 비율에 따라 받을 수 있고 융자기간 동안 상환하지 않는다. 융자 받은 자가 사망하거나 주택을 팔거나 Aged Care Centre로 입주할 때 융자금을 갚을 수 있다.
둘째는 Home Reversion Plan이 있다. 이는 사망하거나 Aged Care Centre로 입주할 때 주택을 매각하여 약정한 비율을 은행에 이전하는 조건으로 일시금으로 또는 나누어서 노후생활 자금을 얻어 사용하는 개념이다. 이는 모기지 개념보다는 자신의 주택을 매각하여 몇 퍼센트를 주는 조건으로 노후자금을 빌려 쓰는 개념이다.
역 모기지 (Reverse Mortgage) 방법으로 노후자금을 마련할 때는 얼마나 오래 살 수 있는가, 미래에 이자가 오르면 어떤 일이 발생하는가, 미래에 주택가치가 어떻게 변할 것인가를 고려하여야 한다.
03_이자는 복리… 차후 갚는 융자금액이 예상보다 많을 수도
역모기지는 융자금은 사망을 포함한 일정시점까지 갚지 않기 때문에 이자가 복리로 계산되기에 차후에 갚는 은행 융자금액이 예상보다 많을 수 있다. 예를 들면 현재 주택가치의 15퍼센트를 빌리지만 미래에는 이 비율이 40 퍼센트 이상으로 올라갈 수도 있다.
건강하고 노후복지가 잘 되어 있어 장수하는 사람이 많아지면서 이 비율은 더 올라갈 수 있다. 사후에 부동산 가격이 오르면 이를 갚고 남을 수 있지만 그렇지 않으면 융자금을 갚을 수 없는 상환도 발생하기에 은행은 보수적으로 접근한다. 왜냐하면 사후에 부동산을 매각하는 시점에서 갚아야 하는 융자금은 부동산 판매 대금을 넘을 수 없기 때문이다.
Equity Release Plan을 고려할 때는 센터링크의 보조금에 영향이 있는지, 주택이 두 채 이상일 때 은행이 현재 담보로 있는 주택에서 다른 주택으로 담보 물건을 미래에 옮길 때 허락하는지, 대출 받은 자금을 Aged Care를 위한 본드로 쓸 수 있는지, 홀리데이 또는 자동차를 구입하는데 쓸 수 있는지 등을 살펴보아야 한다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
