계약완료 전 판매자에 법적 임대권 양도·포기 서류 정부기관 등록 요청해야
상업용 건물을 판매한다는 광고를 보고 관심이 있어 가격협상을 하고 구매하기로 결정하였다. 이 건물은 현재 임차인 (Tenant)이 있었고 임차인이 사업을 운영하고 있었다. 그러나 건물을 구매하는 자는 이 건물에서 사업을 하기를 원해서 건물을 구매하는 것이기 때문에 현재 있는 임차인이 건물을 비워주기를 원했다.
01_임차인은 임대권을 정부기관에 등록한 상태이기 때문에
현재 있는 임차인은 자신의 임대권 (Lease)을 정부기관에 등록한 상태이기 때문에 남아 있는 임대기간을 포기할 필요가 없어서 건물을 비워주기를 거부하였다.
그래서 건물주인은 건물을 매매하여야 하기 때문에 현재 있는 임차인에게 건물을 팔고 잔금을 받으면 일정한 금액을 보상하여 주기로 하고 건물매도 시점에서 건물을 비워준다는 각서를 받아 이를 건물 구매자에게 전달하여 주고 건물매매 계약을 체결하기를 강요하였다.
그러나 건물 구매자는 이러한 약속을 믿을 수가 없었고 법적으로 보장된 임대계약을 임차인이 스스로 포기하지 않으면 임차인을 강제적으로 건물에서 내보낼 수 없다는 것을 변호사로부터 조언을 들었기 때문에 건물계약을 하기를 망설이고 있다. 이럴 경우에는 어떻게 하여야 하는가?
Neeta (Epping) Pty Ltd v Phillips (1974) 131 CLR 286 사례에서 잔금을 지불하고 명의변경 되는 날까지 건물을 비워주는 조건으로 건물이 판매되었는데 이 건물은 등록된 임차인 (Lessee)이 있었다.
02_임차인이 비워주지 않을 수도 있다… 구매자는 계약완료 거부
건물주인은 임차인이 자신의 임차권을 양도한다는 서명을 받은 서류를 건물 구매자에게 보여 주고 잔금을 지불할 것을 강요하였다. 그러나 건물 임차인이 건물을 비워주지 않을 수도 있다고 판단한 건물 구매자는 계약을 완료하기를 거부하고 잔금을 지불하지 않아 법정에서 분쟁을 해결하게 되었다.
건물판매자의 변호사는 Jonray (Sydney) Pty Ltd v Partridge Bros Pty Ltd [1969]1 NSWR 621 사례를 근거로 구매자가 비록 자신의 건물에 대한 권리를 행사하는 것이 방해를 받을 수도 있지만 Section 43 A of the Real Property Act 1900 (NSW)에 따라 구매자의 권리가 보호 받기 때문에 문제가 발생하지 않는다고 주장하였다.
다시 말하면, 정부기관에 등록된 건물을 매매할 때에는 구매자가 자신이 구매하는 건물에 대하여 먼저 등록된 또는 등록될 수 있는 어떤 부차적인 권리보다 합법적으로 대가를 지불하고 구매하는 구매자의 재산권이 우선적으로 중요하다는 것이다.
위의 사례에서는 건물 판매자는 은행에 저당 잡힌 담보 (mortgage)를 잔금을 지불하고 명의를 변경하는 날에 해지하겠다고 주장하였고 건물 구매자는 불안하니까 잔금을 지불하기 전에 먼저 해지하라고 요구하였다.
03_건물 비워준다는 각서나 임차권 양도, 포기 서류로는…
법원에서는 구매자가 비록 사기와 담보를 해지하는 서류를 조작함에 따른 위험에 노출되어 있는 것은 사실이지만 구매자는 Section 43 A of the Real Property Act에 의거하여 자신의 권리를 보호 받을 수 있어 은행 융자를 해지하는 서류와 잔금을 받고 명의변경을 같은 날에 하는 것이 가능하다고 하였다.
그러나 위의 Neeta (Epping) Pty Ltd v Phillips 사례에서는 대법원은 잔금을 지불하고 명의변경 하는 날에 건물 임차인이 잘못된 서류를 주어서 또는 임차인이 건물을 비워 주지 않을 가능성이 있어 건물 구매자는 부당한 위험에 노출되어 있다고 보았다.
만약에 건물을 판매하는 판매자가 임차인을 내보내기 위한 보상금을 제때에 지불하지 않으면 현재 건물을 사용중인 임차인은 당연히 건물을 비워주지 않을 것이고 이에 따른 불이익은 건물을 구매하는 자가 부담할 수도 있다고 판단하였다.
이러한 경우가 발생하면 고생하는 쪽은 건물을 구매하는 구매자가 되는 것은 명백한 사실이다.
결론적으로 말하면, 임차인이 건물을 비워준다는 각서나 단순한 건물에 대한 임차권을 양도 또는 포기한다는 서류에 서명한 것만 가지고는 건물 구매자의 법적인 권리를 보호 받기가 어려운 상황이 발생할 수도 있기 때문에 건물 구매자는 건물 판매자에게 계약을 완료하기 전에 법적으로 임대권을 양도 또는 포기하는 서류를 정부기관에 등록하여 임대권이 소멸되도록 건물 판매자에게 요청하는 것이 바람직하다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.