위반사항 입증 실패하면 계약해지 주장 관철시킬 수 없어
건축계약을 해지하면 당사자들은 더 이상 계약상 의무를 수행하지 않아도 된다. 계약을 해지하기 위한 조건은 해당계약의 조건과 개별상황에 따라 달라진다. 따라서 계약의 발효 및 종료 전에 변호사가 해당계약서를 검토해보도록 하는 것이 중요하다. 중차대한 계약위반이나 계약무효가 발생한 경우 명시적 또는 묵시적인 합의에 의해 계약을 해지할 수 있다. 부당한 방법으로 건축계약을 해지하는 건축주는 상당한 곤경에 처할 수 있다. 본란에서는 건설업체의 충실한 계약 이행의무 위반을 이유로 계약무효를 주장한 건축주가 위반사항 입증에 실패해 계약해지 주장을 관철시킬 수 없었던 최근 사례를 살펴보고 이를 통해 계약해지를 고려할 때 의무사항을 준수하는 것이 건축주에게 얼마나 중요한지 알아본다.
01_최근 사례: Patel v Redmyere Group Limited
건설업체인 Redmyre Group은 시드니 도스포인트에 위치한 Nandini Patel, Harsh Jain 및 Jainco Services Pty Ltd 소유의 4층짜리 테라스주택의 개조 및 복원 작업을 수행했다. 계약상 공시기간은 착수일로부터 32주 이내라고 명시되어 있었다. 그러나 32주가 지나도록 공사작업이 끝나지 않자 건축주들은 다음과 같은 조치를 취했다.
1) 2019년 2월 20일: 건축주들이 공사일정 및 예상완공시간을 제시하도록 하는 고시명령 (show cause notice)을 발행. 2) 2019년 3월 7일: 건축주들은 건설업체가 계약사항 및 주택건물법 1989 (Home Building Act 1989 NSW) 18B조에 명시된 법정보증 (statutory warranties)을 위반했다는 이유로 즉각적인 계약 해지 통보서를 발행. 3) 2019년 4월 4일: 건설업체가 결함 시정의도를 알리고 공사현장에 대한 접근성을 요청하였으나 건축주가 그 요청을 거절.
처음에 건축주들은 건설업체가 공사를 진척시키지 못했으며 충실하게 계약상의 의무를 이행하지 않았다고 주장했다. 건축주들은 미완공작업으로 인한 손해액 $215,683와 함께 일정지연에 대한 추가손해금액 $130,000에 대한 손해배상을 청구했다. 건설업체는 건축주들의 직접적인 간섭과 초기작업과의 차이점 등과 같이 본인들의 통제권을 벗어난 요인으로 인하여 작업이 지연되었다고 주장했다.
NSW 시민행정재판소 (NSW Civil and Administrative Tribunal)는 건축주들이 건설업체의 충실 계약이행 의무위반사항을 입증하지 않은 채 건축 계약상의 요건에 부합하지 않는 통지서를 발행하였다고 결정했다. 재판소에서 조사한 결과, 건축주들은 2019년 3월 7일로 날인된 서신에서 계약무효를 주장하였으나 공사 현장으로의 복귀를 요청한 사실을 바탕으로 보면 건설업체는 해당계약을 종료하지 않았다. 계약의 무효화는 계약의 한 당사자가 계약상의 의무사항을 수행할 의향 또는 능력이 없다는 것을 명시적으로 또는 암묵적으로 입증할 때 발생한다. (DCT Projects Pty Limited v Champions Homes Sales Pty Limited 판례 참고)
건축주가 손실을 완화하기 위한 노력을 하지 않았고 건설업체에게 Home Building Act 1989 (NSW) 18A(3)조의 요건에 따라 결함을 시정할 수 있는 합당한 접근권한을 제공하지 않았기 때문에 공사의 지연 및 미완공에 대한 손해배상은 인정되지 않았다. NSW주 시민행정 재판소 (소비자 및 상업부)의 항소패널 역시 같은 결정을 내렸다. 건축주의 항소는 기각되었으며 건축주는 건설업체의 재판비용을 지불하라는 명령을 받았다.
02_충실계약 이행의무 위반에 따른 유효한 계약해지
건설업체가 계약상 명시된 기간 내에 충실하게 계약을 이행하지 않았다는 것을 건축주가 타당하게 증명할 수 있는 상황이라면 이는 모든 건축계약의 함의 조건으로 간주되는 법적 보증을 위반하는 것이므로 계약해지의 유효성이 인정될 수 있다.
이러한 충실계약 이행의무 요건의 위반은 ‘일반적인 건설업체가 해당계약 조건에 따라 상식적으로 기대되는 수준의 작업속도와 효율성으로 건축 프로젝트를 진행하지 않는 상황’에서 발생한다. (Re Stewardon Stubbs & Collett Pty Ltd v Bankstown City Council 판례 참조) 위와 같은 경우처럼 건축주가 공사현장 접근을 거부하는 등 건설업체의 통제권 밖의 사정으로 공사가 지연되는 경우에는 이를 참작하여 합리적인 기간을 정해야 한다.
03_건축주의 의무
건축주에게는 이러한 충실계약 이행의무 위반을 입증해야 할 책임은 물론, Home Building Act 1989 (NSW)의 18BA조에 따라 본인의 손실을 완화하기 위한 합당한 노력을 기울이고 결함을 시정하려는 건설업체에게 합리적인 접근권한을 허용할 의무가 있다.
Patel v Redmyre 사건에서 건축주들은 건설업체가 실질적으로 건축 계약상 명시된 날짜까지 공사를 끝내지 못했다는 것을 제대로 증명할 수 없었으며, 현장의 공사진행률을 참작하지 못했다. 그 후 건축주들은 고의로 그리고 부당하게 건설업체가 공사현장에 접근할 수 없도록 막았고 이로 인해 건설업체의 의무달성이 어려워졌다.
건설업체가 합당한 기간 내에 공사를 완료하지 않는 등 건축계약 내의 의무를 이행하지 않는 경우에 대비하여 건축계약에는 일반적으로 고시조항 (notice clause)이 포함된다. 이 조항에 따라 건축주는 해당 건축계약의 특정조건을 바탕으로 계약해지를 적절히 통지할 의무가 있다.
사례연구에서 건축주들은 부당한 계약해지를 시행한 이유로 공사상의 결함 및 미완공 또는 공사지연에 대한 손해배상을 청구할 권리가 없다는 판결을 받았다. 재판소는 2019년 2월 20일자로 작성된 건축주의 서한은 충분한 계약해지 통지로 인정될 수 없으며 건설업체에게 합당한 기간 내에 위반사항을 시정할 수 있는 여건이 부여되지 않았다고 판단했다. 건축계약 내 고시조항의 요건을 엄격히 준수하지 않으면 건축주의 계약위반으로 오히려 건설업체가 계약을 해지할 수 있다.
글 / 남윤영 (Etheringtons Solicitors 변호사·02 9963 9800·estelle@etheringtons.com.au)