소유권문서에 주택소유자 이름 표기되면 소유권 침해할 수 없게 법적 보장
호주에서는 Torrens Land Title System이 정착한 이후로 주택의 소유권이 등기 완료되어 소유권 문서 (Certificate of Title)에 주택 소유자의 이름이 표기되면 제삼자가 이의 소유권을 침해할 수 없게 법적으로 보장한다. 등록된 증서에 대해서는 절대적인 파기 불가능한 권리 (absolute indefeasibility of title)를 부여하는 것이다.
01_전에 빌린 개인융자보다 은행 모기지 저당권 먼저 설정했다면?
그리고 주택의 소유권에 영향을 미치는 이해관계와 권리가 소유권 문서에 명기 되면 이러한 이해관계와 권리를 제삼자가 침해할 수 없다. 한마디로 말하면, 소유권에 명기된 이해관계와 권리가 명기되지 않는 이해관계와 권리보다 우선권이 있는 것이다.
예를 들면 주택을 구입하기 위하여 은행으로부터 융자를 받았고 은행은 주택문서에 모기지 저당권을 설정하였다. 그러나 은행으로부터 융자를 얻기 한달 전에 주택을 구입하기 위한 계약금이 일부 부족하여 주변인물로부터 개인융자를 얻었고 개인융자의 조건이 주택을 구입하기 위한 것이기에 명의변경을 할 때 우선적으로 모기지 저당권을 설정하여주기로 하였다.
그러나 약속을 지키지 않고 은행의 모기지 저당권을 먼저 설정하였다. 그리고 은행은 먼저 우선권을 갖는 저당권자로서 다른 자가 저당권을 갖는 것을 허락하지 않았다. 이러할 때 주변인물은 주택을 구입할 때 필요한 보증금의 일부를 은행보다 먼저 빌려주었지만 그들의 이해관계와 권리는 주택의 소유권 문서에 등록되지 않았기 때문에 은행보다 먼저 권리를 행사할 수 없는 것이다.
그러나 이러한 소유권의 절대적인 파기 불가능한 권리도 매우 한정적인 상황에서 제약을 받는 경우도 있다. Hillpalm v Heaven’s Door [2002] NSWCA 301의 사례를 살펴보면, 1977년에 A는 지역 카운슬에 자신이 가지고 있는 토지를 두 개로 분리하는 토지분할을 위한 개발동의서 (Development Consent)을 제출하였고 지역 카운슬은 위의 개발동의서를 검토한 후에 승인하였다.
따라서 토지는 새롭게 LOT 1과 LOT 2로 분할 되었다. 분할도면에 따르면 LOT 2를 통하지 않으면 LOT 1에 접근하는 것이 제약이 있기 때문에 지역 카운슬은 LOT 1의 소유자가 LOT 2의 토지를 접근하고 통과할 수 있는 사용권한 (Easement for access)을 부여하는 조건으로 개발동의서를 승인하였다.
그러나 토지분할은 진행되어 토지의 소유권이 두 개로 분리되었지만 위에서 언급한 사용권한은 등록되지 않았고 다만 두 개로 분리된 토지문서에 접근하고 통과할 수 있는 사용권한이 제기되었다는 사실만 언급되었다.
02_조건에 맞춰 등기하지 않은 것 보상 받기 위해 소송 진행했지만
그 후 LOT 2는 다시 분할되었고 결과적으로 LOT 2와 LOT 3로 분할 등기되었다. 이론적으로는 LOT 3에 대하여 다른 토지의 소유권자 (LOT 1)가 접근하고 통과할 수 있는 사용권한이 있는 것이었다.
그러나 13년이 흐른 후에 LOT 1과 LOT 3의 소유권 문서를 검색한 결과 그 들의 소유권 문서에는 토지에 접근하고 통과할 수 있는 사용권한이 제기되었다는 사실이 명기되어 있지 않았다.
또 다시 8년이 더 흐른 후에 LOT 1을 구입한 B는 법원 Land and Environment Court)에 주정부 토지 이용 및 개발에 관계된 법률 (NSW planning legislation)에 근거하여 개발동의서에 나타난 조건에 맞추어 등기하지 않은 것은 위의 법률을 위반한 것이기에 이에 대한 보상을 받기 위하여 소송을 진행하였다.
LOT 1의 소유권자인 B는 현행 LOT 3의 소유권자에게 자신이 LOT 3의 토지를 접근하고 통과할 수 있는 사용권한을 행사할 수 있는 권리를 토지문서에 명기 하도록 법원명령을 구하는 소송이었다.
법원은 토지문서에 이미 등록된 이해관계와 권리는 절대적인 파기 불가능한 권리이지만 이러한 권리가 1977년에 토지 분할을 카운슬에 신청하고 카운슬이 토지분할 개발동의서를 승인할 때 제시한 조건을 충족하지 않았기 때문에 LOT 1의 소유권자에게 LOT 3의 토지를 접근하고 통과할 수 있는 사용권한을 주는 것을 인정하였다.
LOT 3의 소유권자가 토지문서에는 위의 권한이 명기되지 않았기에 이러한 사용권한은 절대적인 파기 불가능한 권리를 침해할 수 있다는 근거로 반대하였으나 법원의 결정을 뒤집을 수는 없었다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.