세입자가 받은 현금인센티브는 GST 납부의무 있어
A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999의 도입으로 2001년 7월 1일 이후에 건물주인 (Lessor)은 세입자 (Lessee)로부터 받는 임대료에 대하여 GST를 납부하게 되었다. 임대와 관련된 GST는 중요한 이슈가 될 수 있다. 경기가 불황이고 세입자를 장기간 구할 수 없는 상황에서 건물주인은 세입자를 확보하기 위하여 인센티브를 제공할 수 있다. 이와 같은 상황에서 발생할 수 있는 GST문제를 몇 가지 살펴보면 다음과 같다.
01_건물주 대리인 자격으로 내부공사에 사용했다면
건물주인이 세입자에게 임대계약을 종용하기 위하여 현금인센티브 (Cash Incentives)을 주는 경우가 있다. 세입자가 받은 현금인센티브는 세입자가 세금을 납부하여야 하는 Taxable Supply이고 GST 납부 의무가 있다. 비록 건물주인에게서 받은 현금을 건물 내부의 인테리어 공사를 위한 특정 물품에 사용하였다 하여도 GST 납부의무에서 벗어나지 못한다.
그러나 세입자가 건물주인의 대리인 (Agent) 자격으로 현금을 건물 내부의 공사를 위하여 사용하였다면 사용된 현금은 건물의 가치를 높이는데 사용된 것이므로 현금은 세입자를 위하여 지불된 것이 아니고 건물의 가치 상승과 관련된 건물주인을 위하여 사용된 것으로 간주할 수 있고 임대가 만기가 되었을 때 건물 내부공사를 위하여 사용된 물품을 세입자가 가지고 가지 않는다는 것을 증명할 수 있다면 세입자는 건물주인이 지불한 현금과 관련한 GST 납부로부터 자유로워질 수 있다.
때에 따라서는 세입자가 건물 내부공사를 위하여 규모 있게 자금을 투자하여야 하는 경우도 있다. 신축건물에 입주하여 규모가 큰 레스토랑을 하는 경우가 한 예이다. 이러할 때 건물주인은 세입자에게 별도의 공사비 인센티브 (Fit-out Incentives)을 지불한다.
만약에 임대기간이 만료되어 공사와 관련된 품목을 세입자가 가져 갈 수 있다고 임대계약을 하면 공사비 인센티브에 대한 GST 납부는 세입자의 몫이 되고 그렇지 않고 임대기간이 만료되면 공사비 인센티브를 가지고 설치한 품목이 건물주인의 소유가 된다고 계약을 하면 세입자가 납부하여야 하는 GST는 오직 건물사용과 관련된 임대료이다.
02_임대 관련 GST 납부, 상황에 따라 변할 수 있어
건물주인은 세입자가 사업을 하기 위한 준비를 위하여 특정기간 동안 임대료를 납부하지 않는 Rent Free Periods 또는 Discounted Periods을 주는 경우도 있다. ATO (호주국세청)는 이러한 경우에 발생한 비용을 산정하여 별도로 GST 납부를 하도록 조치를 취하지 않고 있다.
건물주인이 비즈니스 사업체의 소유주이고 비즈니스 사업을 양도하면서 임대권리를 건물주인이 비즈니스 구매자에게 같이 넘기는 경우가 있다. 이때 건물주인은 매달 일정한 금액의 사업체 소득을 보장 (Income Guarantees) 하는 경우도 있다. 이러한 조건으로 사업체를 인수하고 임대계약을 한 후에 보장된 사업소득이 발생하지 않아 건물주인으로부터 별도의 보상을 받으면 세입자가 받은 보상은 Taxable Supply이기에 GST 납부의무가 있어 보상을 받을 때 GST가 포함된 보상금액을 받아야 한다.
특정한 사업을 유치하기 위하여 건물주인은 세입자를 위하여 특정한 기계장치를 설치하여줄 수도 있다. 컴퓨터 시스템과 전화기 시스템 등이 한 예가 될 수 있다. 이러한 인센티브가 주어졌을 때 계약서에 특정한 기계장치의 소유권이 세입자에게 이전된다는 내용이 있으면 세입자는 GST 납부의무가 주어지고 그렇지 않고 설치된 기계장치는 건물주인의 소유라고 명시되면 기계장치의 구매에 대한 GST 납부의무는 건물주인에게 있다.
위에서 언급한 바와 같이 임대와 관련된 GST 납부는 상황에 따라 변할 수 있기 때문에 임대계약을 할 때 세금을 고려하여 계약서를 면밀히 검토하여야 한다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.