거주목적 부동산 냉각기간 5일… 판매자와 구매자 협의로 조정가능
거주목적으로 된 부동산을 판매할 때 판매자는 계약서에 냉각기간 (cooling-off)를 통보하는 내용을 반드시 포함하여야 한다. 표준계약서를 이용할 때는 계약서의 3 페이지에 이러한 내용이 첨부되어 있다. 표준계약서를 사용하지 않는 계약일 경우에는 반드시 별도의 형식으로 된 안내문을 계약서에 포함하여야 한다. (Cl. 12 and Form 1 of Schedule 6, Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2005)
01_냉각기간 없이 계약 성립될 수 있는 경우는
일반적으로 냉각기간은 5일인데 판매자와 구매자가 협의하여 그 기간을 늘릴 수도 있고 줄일 수도 있다. 냉각기간은 계약이 성립된 날로부터 시작된다. S66 S (2)
다음과 같은 경우에는 냉각기간이 없이 계약이 성립될 수 있다. 계약서를 교환할 때 구매자 변호사가 냉각기간이 필요 없다는 확인서를 발급하여 판매자 변호사에게 제출하거나 경매를 통하여 매매가 이루어질 경우 또는 일정한 시간이 지나고 일정한 조건이 맞으면 부동산을 구매할 수 있는 옵션 (option)을 계약한 후 이러한 조건이 준비되어 옵션을 행사할 때는 냉각기간이 필요 없다.
냉각기간 내에 구매자가 마음이 바뀌어 부동산을 구입하지 않거나 사전조사를 통하여 부동산의 결점을 발견하고 구매를 포기하는 경우에는 구매자가 납입한 계약금 중에서 총 판매금액의 0.25퍼센트에 해당하는 계약금은 몰수당한다.
계약금을 10퍼센트 납입하고 냉각기간을 가지고 계약하였는데 냉각기간 내에 계약을 포기하면 구매자는 0.25퍼센트의 계약금을 뺀 나머지 금액만 되찾을 수 있다.
1986년 5월 1일 이후로 부동산을 구매할 때 부동산에 미칠 수 있는 위험을 누가 부담하는 가를 결정하는 근거는 Part 4, Division 7 of the Conveyancing Act에 명시되어 있다.
그러나 계약서의 특별조항 중에서 이의 규정을 따르지 않고 별도로 정한 원칙을 우선한다고 명시하면 이러한 계약서의 조항이 우선권을 가질 수 있다. 부동산을 매매할 때 부동산에 일어나는 위험은 여러 가지가 있을 수 있다.
02_계약완료 전 부동산에 심각한 문제 발생하면…
예를 들면 화재가 발생할 수 있고 홍수에 따른 침수와 벽의 균열현상 등이 발생할 수 있다. 이러한 위험이 계약을 체결하였으나 계약이 완료되기 전에 발생하였다면 구매자가 위험을 감수하는가 또는 판매자가 위험을 감수하는가를 결정하는 것이 때때로 발생하는 법률 논쟁이 될 수 있다.
Section 66 of the Conveyancing Act에 따르면 잔금을 지불하고 명의를 변경하는 날과 부동산에 실질적으로 입주한 날 중에서 먼저 발생한 날을 기준으로 위험을 감수하는 자가 결정된다. 이러한 날보다 먼저 위험이 발생하면 판매자에게 이러한 위험이 전가되고 그렇지 않으면 이러한 위험은 구매자가 떠안아야 한다. (Section 66K of the Conveyancing Act)
계약을 완료하기 전에 부동산에 심각한 문제가 발생하면 구매자는 계약을 파기할 수 있고 또는 구매가격을 줄여달라는 협상을 할 수 있다. 심각한 문제 또는 심각한 하자에 대한 개념은 Section 66J of the Conveyancing Act에 정리되어 있다. 심각하지 않은 하자일 경우에는 이에 비례하여 구매가격을 일정비율에 따라 낮출 수 있는 여지가 있다. Lukies v Ripley (1994) NSW ConvR 55-707사례에서 판사 Young은 일정한 가이드라인을 제시하였다.
부동산에 위험이 발생하였을 때 이를 복귀할 수 있는 방법은 보험 (Insurance)에 가입하는 것이다. 일반적으로 거주목적으로 부동산을 구입할 때는 계약을 완료하는 시점부터 보험이 효력을 발생하도록 한다.
부동산을 판매하는 자가 가입한 보험이 계약이 완료되어 명의가 변경되는 날보다도 많이 남아 있어도 이러한 보험은 부동산을 구매하는 자에게 이전될 수 없고 구매자는 별도의 보험에 가입하여야 한다. 계약이 완료되고 나서 판매자는 남아 있는 날짜를 계산하여 이미 납입한 보험료를 환불 받을 수 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.