공동소유… 두 명 중 한 명 사망하면 남은 한 명에게 자동으로 소유권 넘어가
부동산을 구매하는데 있어 소유권을 공동소유 (Joint Tenancy)로 할지 또는 공동지분소유 (Tenancy in Common)로 할지를 결정하려면 여러 정황을 살펴 보아야 한다. Joint Tenancy는 두 명의 소유권자 중에서 한 명이 사망하면 자동적으로 생존한 다른 소유권자에게 주택의 소유권이 넘어가게 된다.
01_공동소유… 자녀 포함한 제3자에게 소유권이전 불가
유언장을 만들어 소유권이전을 자녀를 포함한 제3자에게 주고 싶어도 줄 수 없다. 그러나 Tenancy in common은 예를 들면 부동산을 남편이 50 퍼센트를 소유하고 부인이 50 퍼센트를 소유하여 공동지분으로 구매하면 남편은 자신의 지분을 유언장을 만들어 사망할 때 자녀들에게 이전할 수 있다.
물론 생존 시에도 남편은 부인의 동의 없이 자신의 지분을 제3자에게 판매 또는 이전할 수 있다. 따라서 동거관계이거나 부인 또는 남편에게 자녀가 있으면서 재혼을 한 경우이거나 친구나 형제들이 투자 목적으로 부동산을 구입하는 경우에는 Tenancy in Common으로 계약하는 것이 바람직하다.
Joint Tenancy를 Tenancy in Common으로 변경하는 것을 Severing이라고 부르며 이를 위한 방법은 첫째, 공동소유로 가지고 있는 이해관계를 처분하여 Tenancy in Common으로 바꾸는 것이다.
예를 들면 남편이 부인에게 자신의 지분을 넘기거나 판매하거나 또는 각자 가지고 있는 지분을 자신에게 또는 상대방에게 넘기는 경우를 말한다. 둘째, Joint tenants끼리 합의서를 작성하여 변경할 수 있다. 셋째, Family Court의 법원 명령에 의해서 변경할 수 있고 넷째, 큰 대지일 경우는 대지분할을 통하여 소유권을 변경할 수 있다.
02_공동소유권자, 다른 공동소유권자 허락 하에 부동산 사용
공동소유를 다루는 오래된 원칙이 있는데 공동소유권자는 다른 공동소유권자의 허락 하에 그 부동산을 전적으로 사용할 권한이 있으며 이때 다른 공동소유권자에게 렌트비 등을 지불하지 않아도 된다.
다른 공동 소유권자의 허락 없이 부동산을 리노베이션하면 리노베이션을 한 공동소유자는 다른 공동소유권자에게 그 비용을 납부하라고 강요 할 수 없다. 이와 같은 불필요한 문제를 방지하기 위하여 공동소유권자는 합의서를 작성하여 자신들의 권리를 보장 받을 수 있다.
합의서에는 누가 부동산을 구입하는데 많은 공헌을 하였는지 융자금을 누가 얼마 만큼 상환 하는 책임이 있는지 판매 후에 남는 이익을 어떻게 배분하는지 유지 보수에 필요한 경비는 누가 납부하는지 판매할 때 공동 소유자가 반드시 허락을 하여야 하는 규정과 문제가 발생하면 분쟁을 해결하는 방법 등이 포함되어야 한다.
Granny Flat 또는 Duplex를 지어서 한 땅에 두 개의 건물이 있을 때에도 strata subdivision 또는 합의서를 가지고 있는 공동지분소유 (Tenancy in Common) 등의 방법을 통하여 공동 소유권자의 권리와 의무 관계를 정립할 수 도 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
