구매자는 사업체 판매자가 아닌 계약금 보관중인 자에게 반환 요청
사업체를 구매하기로 결정하고 10 퍼센트의 계약금 (deposit)을 사업체 판매를 담당한 사업체 판매중개인에게 지불하였다. 그러나 사업체 판매를 완결 짓기 전에 사업체 판매중개인이 계약금을 갖고 잠적하였다면 사업체 구매자는 어떻게 하여야 하는가?
01_계약금은 판매자와 구매자 위해 보관하는 것
계약금을 보관하는 자가 판매자의 대리인 (Agent)이라면 계약금은 판매자를 위해서 대리인이 보관하는 것이고 계약금을 보관하는 자가 중립적인 위치의 보관자 (Stakeholder)라면 사업체 판매가 완료되거나 중도에 파기되기 전까지 계약금은 판매자와 구매자를 위해서 보관하는 것이다.
일반적으로 사용되는 사업체 판매계약서에 따르면 구매자는 계약금을 계약금을 보관하는 자 (Stakeholder)에게 지불하여야 한다고 명시되어 있다. 이러한 법적인 해석은 Maloney v Hardy (1970) 216 EG 1582에서 언급되었다.
위의 사례에서 법원은 계약금을 보관중인 자는 판매자와 구매자를 위하여 계약이 완료되기 전까지 보관하는 것으로 상대방의 동의 없이는 계약상의 다른 상대방을 위해서 사용될 수 없다고 하였다.
따라서 사업체 구매자가 계약금을 합법적으로 돌려 받는 상황이 발생하면 사업체 구매자는 계약금의 반환을 사업체 판매자가 아닌 계약금을 보관중인 자에게 요청해야 한다.
계약금을 보관중인 자가 부도가 나서 계약금을 돌려 받을 수 없는 상태에서는 계약이 제대로 진행되어 계약이 완료된다면 사라진 계약금에 따른 손해는 사업체 판매자가 부담을 져야 한다 (Grant v O’Leary (1995) 93 CLR 587).
02_구매자가 판매자에게 계약금 반환 요청할 수도
또는 사업체 구매자가 명백히 잘못하여 계약이 파기되어 계약금을 사업체 판매자가 몰수하는 상황이 발생하면 사라진 계약금에 따른 손해는 사업체 판매자가 부담을 져야 한다.
그러나 사업체 판매자가 명백히 잘못하여 합법적으로 계약이 파기되어 계약금이 구매자에게로 다시 귀속되는 상황이 발생하면 사라진 계약금에 따른 손해는 사업체 구매자가 부담을 져야 한다.
또는 사업체 판매자의 필요에 따라 또는 주어진 상황 때문에 어쩔 수 없이 판매자가 계약을 파기하여 계약금이 사업체 구매자에게 다시 되돌아가야 하는 상황이라면 사라진 계약금에 따른 손해는 사업체 구매자가 부담을 져야 한다.
일반적으로 사라진 계약금에 대한 반환신청은 계약금을 보관중인 자 (Stakeholder)에게 하는 것이 관례이나 특정한 상황에서는 사업체 구매자가 사업체 판매자에게 직접 계약금 반환을 요청할 수도 있다.
03_자격 미달된 자에게 계약금 지불 강요했다면…
첫째, 계약서에 명백히 판매자 또는 구매자가 어떠한 상황에서 어떠한 조건이 있으면 계약을 파기할 수 있다고 명기되어 있고 실제로 이러한 상황이 발생하여 계약이 파기되어 구매자가 계약금을 돌려 받아야 한다면 구매자는 사라진 계약금에 따른 손해보상을 판매자에게 요청할 수 있다.
왜냐하면 사업체 판매자가 계약관계에서 이러한 상황에서는 계약금을 돌려준다는 것을 보장한 것이기 때문이다 (Minahan v Sahib Dad (1925) 25 SR (NSW)613).
둘째, 사업체 판매자가 고의로 구매자가 잘못된 계약을 맺도록 유도하여 계약이 체결되었고 이에 따라 구매자가 자신의 권리를 회복하기 위한 법적인 위치에 있어서 계약을 체결하기 전의 상태로 되돌릴 수 있다면 구매자는 사라진 계약금에 따른 손해 보상을 판매자에게 요청할 수 있다 (Swindle v Knibb (1929) 29 SR (NSW) 325).
셋째, 사업체 판매자가 억지로 자격이 미달된 자에게 계약금을 지불하기를 강요하였다면 구매자는 사라진 계약금에 대한 손해보상을 판매자에게 요청할 수 있다 (Laybutt v Amoco Australia Pty Ltd (1974) 132 CLR 57).
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.