현금, 별도융자, 주택매각 대금, 은행 Term Deposit, Guarantee Bond…
일반적으로 부동산을 구매하면 10퍼센트의 계약금을 납부한다. Cooling off가 있는 계약일 경우에는 먼저 0.25퍼센트의 holding deposit을 납부하고 계약을 하고 나서 cooling off가 끝나는 시점에서 나머지 10퍼센트의 계약금을 지불한다. 10퍼센트의 계약금을 내는 방법은 상황에 따라 다를 수 있다.
01_10퍼센트 아닌 5 퍼센트 계약금으로 진행할 수도
현금으로 은행에 가지고 있는 경우도 있고 별도의 융자로 마련하는 경우도 있으며 현재 거주하고 있는 주택을 매각하고 여기서 발생하는 매각대금으로 계약금을 마련하는 경우도 있을 수 있다.
또는 은행 Term Deposit으로 가지고 있는 펀드를 사용할 수도 있다. 여러 가지 경우 중에서 현금으로 가지고 있지 않을 때 계약금을 지불하는 방법은 다음과 같다.
계약을 진행할 때 10퍼센트가 아닌 5 퍼센트의 계약금으로 계약을 진행할 수도 있다. 구매자 입장에서는 먼저 5 퍼센트만 내고 나머지는 잔금을 납부할 때 낼 수 있기 때문에 계약시점에서 잔금납부 시점까지 보통 6주에서 8주가 소요되면 이 기간 동안 자금을 마련할 수 있는 시간적인 여유가 있다.
그러나 판매자 입장에서는 이 옵션은 위험을 내포하고 있다. NSW Court에서 2007년에 판결된 Iannelllo V Sharpe 사례가 있기 전까지는 일반적인 10퍼센트 계약금 대신 더 적은 금액의 계약금을 받아 들였다.
만약 구매자의 잘못으로 계약이 취소 되어도 10퍼센트의 계약금을 전부 받아낼 수 있었기 때문이다. 그러나 위의 판결에서는 판매자가 5 퍼센트의 계약금을 받기로 하였으면 10 퍼센트의 계약금 중에서 5 퍼센트를 뺀 나머지 5퍼센트에 해당하는 계약금에 대해서는 지불을 요청하지 못하는 경우도 있다고 하였다. 이를 방지하기 위하여 판매자 변호사가 판매자를 보호하는 별도의 조항을 만드는 경우가 일반화 되었다.
Guarantee Bond를 이용해서 계약금을 납부할 수 있다. 이러한 본드는 현금으로 계약금을 납부하는 것과 동일한 효력을 가진다. 보험회사 또는 은행에서 구매자를 대신하여 구매자의 잘못으로 문제가 발생하면 판매자에게 계약금을 지불하겠다는 법적인 약속이다.
02_Deposit Guarantee Bonds는 빠르고 쉬우며 경제적인 방법
판매자는 계약금에 대한 보증을 받는 것이고 구매자는 적은 수수료를 지불하고 계약금을 납부하는 제도이다. 본드는 표준화된 양식이 있는 것이 아니기 때문에 본드를 발행할 때 숨겨진 비용이 있는지 본드가 효력을 발휘하는 시간 제약 조건이 있는지를 살펴보아야 한다.
만약 구매자가 잘못하여 계약이 취소 되었는데 본드의 기간이 지나서 판매자가 계약금을 받을 수 없는 상황이 발생하면 안되기 때문에 본드에 표시된 내용을 자세히 살펴보아야 한다.
본드 기간이 지나서 본드에서 계약금이 지불되지 않으면 판매자가 구매자에게 계약금 지불 소송을 하여야 하는데 이러할 때는 소송 비용도 들고 복잡하게 일이 전개 될 수도 있다.
구매자가 잘못하여 정당한 절차에 의해서 본드 발행회사에서 계약금을 받게 되면 본드를 발행한 은행이나 보험회사는 구매자에게 이 금액을 청구하는 절차를 시작한다. 이러한 제약 조건에도 불구하고 Deposit Guarantee Bonds는 빠르고 쉬우며 경제적으로 계약금을 지불하고 부동산을 구매할 수 있는 방법이다.
판매자가 자신의 주택을 판매하면서 동시에 다른 주택을 구매하여 이사를 가려고 하면 먼저 판매하고 받은 계약금을 이용하여 다른 주택을 구매할 때 계약금으로 사용하는 경우도 있다.
판매자에게는 편리한 방법이나 만약에 판매자가 구매한 계약이 잘못되면 구매자가 지불한 계약금을 찾고 해결하는 시간이 소요되고 경비가 발생할 수 있다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 방법 (Deposit Release)은 실무에서 널리 사용되고 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
