주택 매입 시 토지세 납부 유무 반드시 확인해야
토지세 (Land Tax)는 매년 12월 31일 자정을 기점으로 NSW주에 존재하는 모든 토지에 대하여 NSW주정부에서 부과하는 세금이다. 이와 관계된 세금부과 원칙과 방법은 The Land Tax Management Act 1956과 The Taxation Administration Act 1996에 따라 결정된다.
01_토지에 대한 가치는 전년 7월 1일 기점으로 결정
The Land Tax Management Act은 토지세를 매기고 평가하며 납부하는 제반 사항을 관장하는 법이며 The Taxation Administration Act는 세금에 관한 행정과 집행에 대한 사항을 다루는 법이다.
토지세를 결정하는 근거인 토지에 대한 가치는 전년 7월 1일을 기점으로 결정된다. 2004년에 NSW주 정부는 2005년부터 토지세를 납부하기 위한 토지세 하한선을 폐지하고 토지의 가치에 따라 순차적이며 상향식으로 토지세를 매기는 방법을 도입하기로 하였으며 토지 가치가 높은 토지에 매기는 고가 부동산 세금 (Premium Property Tax)를 폐지하기로 하였다.
그러나 2005년 중간에 Strata Unit을 포함하는 모든 토지는 토지세를 내도록 바꾸었으며 2006년에는 NSW주 정부에서 다시 토지세 하한선을 도입하였다. 당시 토지세를 내야 하는 하한선은 $352,000이었으며 2011년은 $387,00이었고 2012년은 $396,000이다.
당해 연도 토지세는 당해 연도 현행 토지의 가치와 지난 2년간의 토지 가치를 가중 평균하여 계산한다. 예를 들어 2008년의 토지 가치가 $560,000이고 2007년은 $450,000 그리고 2006년은 $400,000 이었다면 2008년 토지의 평균 가치는 $470,000이 된다.
02_거주 목적 소유 주택과 건물에 대한 토지세는 면제
2018년 토지세 하한선은 $629,000로 이는 NSW The Valuer General 이 결정하는 사항이다. 그러나 거주 목적으로 소유하는 주택과 건물에 대한 토지세는 면제된다.
또한 Section 10 of the Land Tax Management Act에 따르면 공공단체에서 소유하거나 자선단체, 교육단체, 종교단체 그리고 비영리기관에서 소유하는 토지에 대한 세금은 면제 받는다.
두 가지 주요한 면제 받는 근거는 일차 상품 (Primary Production)을 생산하는 모든 토지에 대한 면제 (Section 10AA)와 거주목적으로 소유하고 사용한 토지 (Schedule 1A)에 대한 면제이다.
일차상품을 생산하는 것이 토지 소유자가 아니어도 무방하다. 예를 들면, 임대를 주었고 임차인 (Tenant)이 일차상품을 생산하기 위하여 토지를 사용하여도 토지세는 면제 받을 수 있다.
03_토지세 납부 여부 별도 확인서 발부 받아 확인 해야
거주목적으로 소유하고 사용한 토지에 대하여 토지세를 면제 받기 위해서는 토지는 자연인이 소유하여야 하며 지난 연도 7월 1일부터 계속하여 소유자가 거주하고 소유하고 있어야 하며 거주목적이 아닌 다른 목적으로 토지와 건물이 사용되어서는 안되며 면제를 신청하는 토지 소유주는 지난 연도 7월 1일 이후로 다른 건물이나 주택을 주요한 거주 목적으로 사용하고 소유하지 말아야 한다.
Section 47(1) of the Land Tax Management Act에 따르면 토지세는 다른 세금과 이해관계보다 우선적으로 부과되고 고려되는 이해관계이며 해당 정부의 권리이다. 따라서 이전 소유주가 토지세를 납부하지 않고 건물, 주택 또는 토지를 팔았어도 새로운 소유주는 미납된 토지세로부터 자유롭지 못하다.
따라서 주택을 매매할 때는 반드시 Section 47(1A) Land Tax Certificate을 발급 받아서 토지세의 납부 유무를 확인하여야 한다. 만일 주택을 판매하는 소유주가 토지세를 미납하였다면 명의를 변경하기 전에 납부를 독려하여야 하고 납부 여부를 별도의 확인서를 발부 받아 확인하여야 한다.
Paclyn Pty Ltd v G P Harris Real Estate Pty Ltd (1988) NSW Conv R 55-418 사례에서 판사 Young은 구매자가 Section 47 Certificate을 발급 받았고 토지세 미납을 확인하였다면 판매자는 토지세를 완불하고 미납된 세금을 정리하였다는 확인서를 명의 변경하기 전에 구매자에게 제공하여야 한다고 하였다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
