계약서 면밀 검토, 현장 방문해 꼼꼼히 살펴보는 지혜 필요
주택을 구입하려면 먼저 부동산을 통하여 시장에 나온 주택을 눈으로 확인하고 협상을 통하여 기본적인 가격을 정하고 나서 계약서를 선임한 변호사에게 보내어 계약서와 이에 부속한 서류를 검토하여 법률적으로 명의를 변경하는 것이 가능한지를 살피고 나서 계약을 하여야 한다. 구매를 하는데 있어 특별한 주의사항이 있는지를 알아보아야 한다. 문화유산에 지정되어 개발이 제약되는지를 보고 도로를 넓힐 계획이 있어 구매하고자 하는 주택의 권리가 제한되는지를 알아보고 카운슬에서 규정한 개발계획서를 검토하여 주택의 증축과 신축을 하는데 제한이 있는지를 알아 보아야 한다.
01_은행은 주택 감정가격 구매자에 전달할 의무 없어
구매자가 관심을 가지고 있는 모든 사항을 판매자가 계약서에 명시할 필요는 없지만 판매자는 법에서 정한 기본적인 사항을 계약서에 포함시키도록 법률로 규정하고 있고 이 규정을 위반할 때에는 구매자가 계약을 취소할 수 있거나 일정범위에서 보상을 요구할 수 있다.
판매자는 계약서에 언급되지 않는 건물의 구조적인 결점이나 눈으로 식별하기 어려운 문제점이 있는지를 살펴보는 여유를 갖는 것이 유리하다. 투자에 따른 자본이득을 취하기 위하여 자신이 살고 있는 주가 아닌 타 주의 부동산을 구입하는 경우도 많이 있다.
부동산 시장이 성장곡선을 그리는 활황기에는 몇 년 안에 투자대비 수익을 올릴 수 있지만 자신이 잘 알지 못하는 부동산을 구입할 때는 실수를 범할 수도 있다. 예를 들면 허물어지는 지반 위에 신축중인 주택은 시간이 경과하면서 주택의 구조적인 하자가 발생하여 수리보수비용이 많이 들 수 있고 시장가치가 예상대로 올라가지 않을 수도 있다. 자신이 거주하지 않는 타 주에서 신축중인 주택을 구입할 때는 직접 현장을 답사하여 지형과 주변건물의 배치도 등을 직접 눈으로 확인 하는 것이 중요하다.
융자를 은행으로부터 얻어 타 주에서 신축중인 주택을 구입하거나 최근에 완공한 주택을 구입할 때 은행은 그 주택의 감정가격을 구매자에게 전달할 의무를 가지고 있지 않다. 따라서 타 주에 있는 신축주택을 구입할 때 간혹 시장가격보다 비싸게 구입하는 경우도 발생하고 이에 따라 법적인 분쟁이 일어나기도 한다.
02_감정결과 감정가격보다 비싸게 구매한 것 알았다면…
ACCC v Oceana Commercial Pty Ltd & Ors [2003]FCA 1516의 사례를 살펴보자. Cairns에 거주하는 Gleeson 부부는 Queensland에 있는 아파트를 구입하였다. 구매자 부부는 건설회사 및 분양회사와 연관된 텔레마케팅회사의 광고판촉 (Telemarketing Campaigns)에 따라 주택투자세미나에 참석하고 나서 시장가격보다 높은 가격으로 구입을 결정하였다.
은행에 융자를 신청하였고 은행은 융자를 승인하기 위하여 감정평가를 하였고 감정결과 구매자가 감정가격보다 비싸게 구매를 하는 것을 알 수 있었다. 그러나 이러한 감정평가 결과는 구매자에게 통보되지 않았고 은행은 구매자 부부에게 법률적인 조언을 받아보거나 재정적인 조언을 받아보라고 권유하지 않았다.
주택을 구입하고 나서 시장가치보다 비싸게 구매를 한 것을 깨달은 부부는 소비자보호센터 (ACCC)에 은행을 고발하였다. 고발한 이유는 은행이 자신들에게 감정평가 결과를 통보하지 않아 잘못된 계약을 하게 된 것이라는 주장이었다.
법원은 은행과 고객의 관계는 융자를 신청할 당시에 은행이 고객의 재정적인 측면을 보호할 의무관계가 없는 것으로 판단하였고 은행이 융자를 승인할 때 고객을 보호하기 위해서 은행의 이익을 무시하면서 은행이 가지고 있는 정보를 고객에게 전달할 의무는 없다고 하였다. 따라서 법원은 은행이 감정평가 결과를 공개하지 않은 것이 고객의 권익을 무시한 것이라는 소비자보호센터의 주장을 받아 들이지 않았다.
결론적으로 자신이 잘 알지 못하는 지역과 타 주에 있는 부동산을 구입할 때는 계약서를 면밀히 검토하는 것뿐만 아니라 직접 현장을 방문하여 주변여건을 살펴보는 지혜가 필요하다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.