협상에 따라 임대가격 조정할 수 있고 임대기간 정할 수 있어
사업을 운영하는 많은 세입자 (Tenants)들은 임대 (Lease)을 정해진 수순에 따라 계약하고 임대건물을 사용하다 임대기간이 끝나면 비워주는 단순한 의사결정으로 간주하는 경향이 있다. 그러나 임대 대상물은 경제상황에 따라 공실률의 차이가 있기에 협상에 따라 임대가격을 조정할 수 있고 임대기간을 정할 수 있다.
01_때에 따라서는 문서 없이 구두로 임대 성립될 수도
임대계약은 건물주인이 임대건물에 대한 법적인 소유권자로서 남아 있으면서 세입자에게 일정한 기간 동안 임대건물을 사용할 수 있는 권리를 주는 것으로 이러한 권리를 행사할 수 있는 조건과 범위 등은 임대계약에 기술되어 있다. 일반적으로 건물주인을 Lessor라고 부르고 세입자를 Lessee라고 지칭한다.
세입자는 합의된 기간 동안 합의된 비용을 지불하고 배타적으로 임대 대상물에 대한 사용권한을 가지며 건물 전체 또는 일부에 대하여 점유를 한다. 이 기간 동안 세입자는 건물주인이 자신의 임대 대상물에 들어 오는 것을 거부할 수 있다. 단, 비상상태가 발생하여 건물의 진입이 필요할 때, 세입자가 임대계약에 기술한 자신의 의무를 다하지 못하였을 때, 그리고 임대기간이 만기가 되었을 때 등의 특별한 경우에는 건물주인이 세입자의 동의 없이 임대 대상물에 접근할 수 있다.
임대계약서에는 임대건물에 대한 기술, 임대기간, 임대를 갱신하는 방법, 임대금액과 보증금에 대한 정보, 임대금액을 매년 산출하는 방법, 건물주인과 세입자가 부담하는 경비의 내역, 임대 대상물이 사용되는 용도, 내부 설치비용을 지불하는 방법, 영업과 이용시간, 갖추어야 하는 보험의 종류와 금액, 임대권리를 이전하는 규정, 임대를 위반하는 핵심조항에 대한 규정, 그리고 임대권리를 종료할 수 있는 권리에 대한 규정 등이 있다.
일반적으로 임대는 문서로 작성되어 세입자와 건물주인이 서명하고 이 문서를 각자 보관하는 것이 원칙이나 때에 따라서는 문서 없이 구두로 임대가 성립될 수 있다.
문서가 없는 구두 임대 또한 세입자와 건물 주인의 권리를 보호할 수 있는 문서화 되지 않는 계약법상의 조건들이 있다. 예를 들면, 세입자가 임대 대상물에서 자유롭게 자신의 사업을 할 수 있는 권리를 건물 주인은 보장하여야 하고, 건물주인이 임대의 목적에 벗어난 행위를 하여 세입자의 권리를 침해할 수 없다.
02_세입자 의무 다 하지 못하면 건물주인은 임대계약 파기
반면에 세입자는 임대건물을 훼손하는 행위를 할 수 없고 일반적인 세입자들이 하는 행위와 사업형태에 맞추어 사업을 진행하여야 하고 제때에 임대료를 납부하여야 하며, 세입자의 잘못으로 건물이 훼손 되었을 때는 보수유지를 하여야 하는 의무가 있다. 만약 이러한 세입자의 의무를 다 하지 못하면 건물주인은 임대 대상물을 다시 접수하고 임대계약을 파기할 수 있는 권리도 있다.
NSW주에서는 임대를 문서화하여 정부기관에 등록하는 것을 권하고 있으며 소매상가 임대일 경우에는 최소 임대기간을 5년 이상으로 정하도록 유도하고 있다.
임대를 하고 사업을 운영하는 동안 여러 사정으로 사업체를 매매할 경우에는 필수적으로 임대를 사업체를 구매하는 자에게 이전하여야 한다. 따라서 처음 임대계약을 체결할 때 임대를 이전하는 조항에 대한 구체적인 분석이 필요하다.
일반적으로 건물주인이 합당하지 않는 이유를 가지고 임대이전을 거부하는 것은 올바른 행위로 간주되지 않으나 때에 따라 상식을 벗어나는 건물주인이 있기 때문에 건물주인에 대한 평판도 조사할 필요가 있다. 사업이 호황일 때만 아니라 불경기일 때를 동시에 고려하여 미래에 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있는 사업계획에 따라 임대를 결정하는 것이 필요하다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문