하자보상청구… 구조적 문제 아닌 모든 하자는 2년 이내 청구해야
유닛 (아파트)은 개인으로 소유권이 등재되는 스트라타 개인주택영역 (Strata Lot)과 공동주택영역 (Common Property)으로 구분된다. 스트라타 개인주택영역 은 개인별로 소유권이 별도로 등재되는 반면 공동주택영역은 유닛 (아파트)을 소유한 모든 개인들이 공동으로 소유권을 가지고 있다.
01_개인주택영역은 천정 아래에서부터 바닥 위까지의 공간
일반적으로 스트라타 개인주택영역은 천정 아래에서부터 바닥 위까지의 공간으로 벽과 창문 그리고 문으로 구별되는 내부공간을 뜻하고 공동주택영역은 스트라타 플랜에 있는 토지와 빌딩 중에서 스트라타 개인주택영역 이 아닌 영역으로 예를 들면 진입로, 지붕, 계단, 울타리와 조경 등으로 구분될 수 있다.
공동주택영역은 스트라타 개인주택 소유권자들이 공동으로 소유하고 있지만 법적인 소유권은 모든 유닛 (아파트) 소유권자들을 대표하는 별도의 주체 (Owner Corporation)에게 위임되고 있다.
이러한 구조는 때때로 유닛 (아파트)의 결점과 건설에 관계된 하자가 스트라타 개인주택영역 에 속하는지 또는 공동주택영역에 속하는지가 애매할 때는 누가 이러한 결점과 하자에 대한 불만을 주장하고 시정을 요구해야 하는지 확실하지 않을 수 있다.
Owners Corporation Strata Plan 52304 v Fair Trading Administration Corporation [2002] NSWCTTT 134 사례에서 건설하자에 따른 보상금으로 $60,000이 책정됐는데 유닛 현관의 바닥타일, 물받이 통, 그리고 외관 창문 등의 하자영역이 스트라타 개인주택영역인지 공동주택영역인지가 합의가 되지 않아서 보상금액의 처리가 결정되지 않았는데 CTTT (The Consumer, Trade and Tenancy Tribunal)에서는 위의 영역은 공동주택영역에 있는 사물과 붙어 있는 것이기에 공동영역으로 보는 것이 타당하다고 했다.
일반적으로 공동주택영역에 속하는 하자는 공동주택의 소유권을 위임 받은 Owners Corporation가 하자에 대한 보상을 받기 위하여 건설업체를 고소할 수 있다.
Carre v Owners Corporation – SP 53020 [2003] NSWSC 397 사례에서 유닛 3채를 가진 소유자가 에어컨디션의 시스템에 하자가 있는 것을 발견하고 설치업자를 상대로 소송을 하고자 하였으나 다른 유닛 소유자들은 에어컨디션의 하자는 공동 주택영역에 속하는 하자이지만 단지 위의 유닛 3 채 소유자의 집에 해당하는 곳에만 하자가 있어 소송을 진행하는 것을 반대하였다.
02_하자 보상청구, 건축구조 문제는 건축완료 시점서 6년 이내
불만은 가진 유닛 3 채의 소유자는 소송을 할 수 있도록 법원의 허락을 구하였는데 법원은 Owners Corporation의 이름으로 소송을 진행할 수 있도록 허락하였다.
건설업자는 Home Building Act에 따라 건축에 대하여 Home Owners Warranty Insurance를 가입하게 되어 있고 건축업자의 잘못으로 하자가 발생하면 Owner Corporation또는 Strata Managing Agent가 Owners 이름으로 하자 보수를 건축업자에게 요청할 수 있다.
그러나 건축업자가 사망하거나 파산하거나 건축사업을 그만두는 등의 이유로 하자보수를 할 수 없으면 보험청구를 하여 보험금으로 하자보수를 진행할 수 있다.
건축하자에 대한 보상청구는 건축구조의 문제일 때는 건축이 완료된 시점에서 6년 이내로 해야 하고 구조적인 문제가 아닌 모든 하자는 2년 이내에 청구를 하여야 청구권이 소멸되지 않는다.
그러나 명심하여야 할 것은 Owner Corporation이나 Strata Managing Agent가 하자를 인지하고 알기 시작한지 6개월 이내에 보상청구를 하여야 한다는 것이다. 때때로 하자를 인지한 것이 6개월 이내인지 혹은 6개월 이상인지를 확인하기 위한 증명을 가지고 보험회사와 분쟁을 벌이는 경우도 있기에 위에서 제시한 시간제한을 지켜서 보상청구를 하여야 한다.
따라서 스트라타 공동주택의 하자가 발생하면 변호사의 자문을 구하여 법으로 정해진 시간 내에서 효과적으로 보상을 받을 수 있는 방법을 찾아야 한다. 그렇지 않으면 하자를 수리하기 위한 특별관리비가 청구되어 경제적인 불이익을 당할 수 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
