건물에 물이 넘쳐 문제 있었을 때에도 장사 계속했기 때문에…
상가건물을 임대하여 식당을 운영하다가 적당한 구매자가 나타나서 식당을 판매하려고 하였다. 식당을 구매하려는 구매자는 상가건물이 식당을 운영하는데 적당한지를 알아 보기 위하여 빌딩 인스펙션을 하였다. 건물이 수리할 것이 많다는 것을 발견하고 식당을 판매하려는 자에게 이러한 수리비용을 부담하면 식당을 구매하겠다고 통보하여 식당을 운영하는 자는 상가 건물주인에게 건물을 수리하여달라고 요청하였으나 거절 당했다. 이러할 때 식당을 운영하는 자는 어떻게 하여야 하는가?
01_비즈니스 제3자에 판매, 건물수리 견적 27만불
Cakirgoz v Crouch (2008) NSWSC 1124에서 Palmer판사가 내린 결정을 보면 위의 질문에 대한 답을 찾을 수 있다. 2006년 7월 24일에 Mr. C는 Fish and Chips 가게를 운영하기 위하여 Shellharbour에 있는 가게를 임대하였다.
임대만기는 2008년 11월 29일로 결정하였다. 가게를 운영하다가 2007년 10월 14일 Fish and Chips 비즈니스를 제3자에게 판매하기로 결정을 하고 2008년 1월 14일에 잔금을 받고 비즈니스를 넘겨주기로 약속하였다.
판매가격은 15만불이었고 임대를 판매자가 구매자에게 이전하는 것을 건물주인이 동의하는 조건에서 계약이 성립된 것이었다. 계약에 따라 구매자는 2008년 1월 2일에 건물주인에게 연락하여 건물임대를 자신에게 넘겨달라고 요청하였다.
그리고 사업체 구매자는 건물에 대한 빌딩 인스펙션을 하였는데 결과는 예상보다 나쁘게 나왔다. 건물이 매우 오래되어서 수리하고 고치는 총 견적이 26만 9940불이 소요될 예정이었다.
구매자는 판매자인 Mr. C에게 이러한 사실을 통보하였고 사업체 판매자는 건물주인에게 편지를 써서 이를 해결하여 달라고 부탁하였다. 건물주인은 이에 따라 배관수리공을 시켜 물이 새는 누수현상을 고치려고 노력하였다.
그리고 임차인이면서 사업체 판매자인 Mr. C는 변호사를 통해서 빌딩 인스펙션 리포트를 전달하고 문제가 되는 모든 것을 고쳐달라고 요청하였다. 그렇지 않다면 임대비를 내지 않을 것이며 법적 소송을 진행하겠다고 통보하였다.
그러나 불행하게도 임대계약서 조항에 따르면 이러한 건물에 관계된 문제를 수리 보수하는 책임은 임차인 (Tenant)에게 있었다. Shellharbour City Council은 Section 58 of the Food Act 2003 (NSW)에 따라 Notice를 주어 음식업 표준 규범 (Food Standard Code)을 지키기 위해서 해야 할 일을 통보하였다.
02_자물쇠 부수고 상가 들어간 임차인… 밀린 임대료 지급해야
2008년 4월 4일에 Mr. C는 사업을 접고 가게 문을 닫았다. 2008년 5월 9일 건물주인 변호사는 Mr. C에게 편지를 써서 Mr. C 가 2008년 1월 14일 이후에 임대료를 내지 않았기 때문에 임대계약을 해지한다고 통보하였다. 그리고 건물주인은 상가를 다시 접수하고 문을 걸어 잠갔으며 자물쇠를 변경하였다.
그러한 일이 있은 후에 Mr. C 는 자물쇠를 부수고 상가에 다시 들어갔다. 임차인인 Mr. C는 건물이 많이 파손되었으므로 임대료는 경감되어야 한다고 주장하였다. 그러나 건물에는 많은 곳에서 물이 새는 것이 사실이었지만 임대료를 경감할 정도는 아니었고 Fish and Chips 가게를 운영하지 못할 정도로 심각하게 건물이 파손되었다고 주장하기는 무리가 있었다.
왜냐하면 건물에 물이 넘쳐서 문제가 있었을 때에도 장사를 계속하였기 때문이다. 임차인의 요구에 따라 Section 36 of the Retails Leases Act를 검토하였다. 이 조항은 건물이 임대목적으로 더 이상 사용할 수 없을 정도로 파손 또는 문제가 발생하면 임차인은 임대료를 내지 않아도 되는 조항이었다.
그러나 상가는 사업을 못할 정도는 아니었고 계속 최근까지 영업을 하고 있었다. 그래서 2008년 1월 14일 이후로 임대료를 내지 않는 것은 정당화 될 수 없었고 건물주인이 2008년 5월 9일에 임대계약을 해지한 것은 올바른 결정이었다.
임차인인 Mr. C가 임대계약이 해지된 후에 다시 건물에 들어간 것은 잘못된 행동이었다. 건물주인은 밀린 임대료는 물론이고 계약이 해지된 후부터 법원에서 판결이 난 때까지의 기간 동안의 임대료를 받아낼 수 있었다. 뿐만 아니고 임대기간이 끝나는 날까지 건물주인이 입은 손해에 대하여 보상을 요구할 수 있게 되었고 임차인이 건물에서 나가도록 명령이 내려졌다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
