건물출입 금지해 사업 못하도록… 남은 기간 임대료까지 요구한다면?
상가임대를 하여서 사업을 하다가 임대료를 제때에 납부하지 못하여 건물주인이 임대계약을 파기하고 건물출입을 금지하여 사업을 못하도록 했다. 이에 더해 임대기간이 끝날 때까지 남은 기간의 임대료를 정산하여 달라고 요구하는 것은 정당화될 수 있는가?
01_임대계약 파기 후의 임대손해는 보상 청구할 수 없어
Shevill v The Builders Licencing Board [1982] 149 CLR 620 사례에서 연방대법원은 임차인 (The lessee)이 자신의 의무를 다하지 못하였을 때 건물주인 (The lessor)이 임대계약을 파기하는 권리가 있는가에 대하여 살펴보았다.
1976년 4월에 임차인은 건물을 3년 기한으로 임대하였고 임차인은 회사였기에 이 회사의 이사 (director)가 임대계약을 위한 개인보증을 섰다. 그러나 임차인은 임대료를 밀리게 되었고 건물주인은 임대계약을 일방적으로 파기하고 건물을 다시 접수하였고 임대계약을 파기한 날로부터 원래 임대계약이 끝나는 날인 1979년 4월까지의 임대료를 보상 받기 위하여 법원에 소송을 제기하였다.
건물주인은 8개월 동안 임대를 다른 자에게 줄 수가 없었고 결국은 낮은 가격으로 임대를 주게 되었다. 법원에서 $41,261를 임차인은 건물주인에게 보상하라는 판결을 내렸고 이에 따라 임차인은 항소를 하게 되었다.
항소 이유는 임대료를 밀린 것은 사실이지만 이러한 사실만으로는 임대계약을 파기할 수 있는 근본적인 잘못이 아니기 때문에 건물주인은 임대계약을 파기할 수 없고 손해보상을 청구할 수 없다는 것이었다.
위의 사례에서 건물주인은 임차인이 건물을 비워준 때까지의 밀린 임대료를 보상 받을 수 있지만 임대계약이 파기된 후의 임대 손해에 대하여는 보상을 청구할 수 없다고 하였다.
임대계약은 임차인의 근본적인 잘못 (The breach of an essential term)이 있을 때에만 임대계약이 해지된 후에 발생한 손해에 대하여 보상을 청구할 수 있다. 단순히 제때에 임대료를 내지 못하거나 상대적으로 오랫동안 임대료를 내지 못하였다고 임대계약에서 근본적으로 중요한 조항을 위반한 것은 아니라고 보았다.
02_임차인 잘못으로 계약파기 시 ‘이후 발생 손해도 보상’ 특수조항 삽입
위의 사례가 발표된 이후에 임대계약을 만드는 변호사는 좀 더 구체적으로 임차인이 잘못하여 임대계약이 파기되었을 때 밀린 임대료뿐만 아니라 이후에 발생한 손해에 대하여 보상을 해야 하는 특수조항 (default provisions)을 삽입하게 되었다.
Natwest Markets Australia Pty Ltd v Tenth Vandy Pty Ltd (2008) VSCA 207 사례에서 임차인이 임대료를 내지 않았을 때 임대계약을 파기하는 문제에 대하여 논의하였다. 임차인은 건물주인이 빌딩을 수리하는 작업 때문에 사업을 운영하는 데 방해를 받아 임대료를 낼 수 없었다.
1994년 1월에 건물주인은 공식적인 통보 없이 임대계약을 파기하였다. 파기한 근거는 다음과 같은 임대조항 (Clauses 12.01 and 12.05)에 의거하였다. 만약 임대료를 7일 이상 동안 납부하지 않으면 건물주인은 언제든지 건물을 다시 접수할 수 있고 이에 따라 발생한 손해를 보상 청구할 수 있고 임차인은 위와 관계된 손해를 주장할 수 없고 임대료를 제때에 납부하는 것은 근본적인 임대계약의 조항이다.
빅토리아 주 대법원에서는 위의 임대조항 (Clauses 12.01 and 12.05)을 해석하는 데 있어 사전통보가 있어야 임대계약을 파기할 수 있다고 하였으나 항소심에서는 건물주인의 손을 들어주어서 사전통보 없이도 계약을 해지할 수 있다고 하였다.
Victoria 주 에서는 section 146 (1) of the Property Law Act 1959 (Victoria)에 따라 임대료가 밀린 경우에는 통보를 하지 않아도 다시 임대 건물을 접수할 수 있다. NSW에서도 비슷한 조항이 있다 (Section 129 of the Conveyancing Act 1919 (NSW). NSW에서는 건물주인이 임대 건물을 다시 접수하기 위해서는 합당한 통보 (Notice)를 먼저 하게 되어있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
