형평법에 따라 계약서에서 규정된 판매자 권리 침해하지 못해
상업건물을 구입하기로 계약을 하고 계약금 10 퍼센트를 지불하였다. 그리고 잔금은 계약을 체결한 날로부터 12주 후에 지불하기로 하였다. 잔금은 외국에 있는 주식과 펀드에서 충당할 계획이었다. 잔금을 지불할 날이 가까워 올 때 외국의 주식과 펀드에 있는 자금이 외국의 경제적인 영향 때문에 잔고가 바닥이 나고 실제적으로 이전할 금액이 얼마 되지 않아 잔금을 치르기가 많이 부족하였다.
01_2 주 통보기간 지나자 계약해지 통보, 계약금 몰수
그래서 건물주인과 상의하여 추가로 $30,000을 더 지불하기로 하고 명의 변경하는 것을 10개월 연장하였다. 구매자는 10개월이면 외국 주식시장과 펀드가 안정될 것으로 판단하였다. 그러나 10개월이 지나도록 주식시장이 회복되지 않고 건물주인은 계약을 완결하라는 통보를 하였다.
2 주간의 통보기간이 주어졌다. 그러나 그 기간 동안이 지나도록 방법을 찾지 못하였다. 그래서 계약은 해지되고 계약금과 추가로 지불하기로 한 $30,000을 몰수하고 추징하겠다고 하는 상황이 발생하였다. 이러할 때 구매자는 이러한 계약금이 몰수되는 상황에서 벗어날 수 있는가?
영국에서는 구매자가 사건이나 예상하지 못한 상황 때문에 생긴 피해자이거나 판매자의 비 양심적인 행위 때문에 피해를 보았다면 형평법 (Equity)의 논리에 따라 구제될 수 있는 길이 제시되고 있다. 그러나 Tanwar Enterprises Pty Limited v Cauchi (2003) HCA 57 사례를 보면 영국보다 호주에서 계약금이 몰수되는 상황에서 구매자를 보호하는 법적인 지위가 약하다는 것을 알 수 있다.
위의 사례에서 구매자는 Glenwood에 있는 서로 연결된 세 필지의 토지를 구매하기로 계약을 체결하였다. 총 계약금은 $4,500,00이었다. 계약의 조건은 개발허가를 카운슬에서 얻는 것이었고 판매자는 이를 위하여 협조하는 것이었다.
계약을 완결하는 날은 2000년 2월 28일이었다. 10퍼센트의 계약금은 세 번에 나누어서 지불하기로 하였고 마지막으로 지불하는 날은 계약을 완결하는 날이었다. 1999년 11월 5일에 계약을 완결하는 날을 2000년 8월 20일로 바꾸기로 구매자와 판매자는 합의하고 별도의 계약서를 작성하였다.
2000년 2월 18일에 카운슬로부터 개발허가를 승인 받았다. 그리고 계약을 완결하기로 한 날까지 구매자는 $225,000을 계약금으로 지불하였다. 그러나, 구매자가 잔금을 지불하지 못하였기 때문에 판매자는 계약해지 통보를 2000년 8월 20일에 하였다. 구매자와 판매자는 다시 협상을 하여 2001년 6월 5일에 계약을 완결하도록 하고 이 기간은 서로 지켜야 할 매우 중요한 날로 규정하였다.
02_판매자는 구매자가 약속 어기는 행위 돕지 않았고…
계약을 완료할 시간이 다가왔고 구매자와 판매자는 2001년 6월 25일에 잔금을 지불하고 명의를 변경하기로 다시 약속하였다. 구매자는 외국의 펀드에서 자금을 이체할 계획을 가지고 있었다. 그러나 불행하게도 6월 25일에 자금이 도착하지 않았다. 싱카폴 정부에서 국제적 자금이체를 위하여 추가적인 검토를 하였기 때문에 자금은 하루가 지난 2001년 6월 26일에 도착하였다.
판매자는 6월 26일 오후에 계약해지를 최종 통보하였고 계약금을 몰수하였다. 따라서 구매자는 법원에 이를 반대하는 소송을 진행하였다. 처음에는 Mason 판사가 다른 판례에서 제시한 다섯 가지 기준을 근거로 계약금은 몰수되지 않는다고 주장하였다.
그 중 핵심은 구매자의 잘못이 사소한 것이고 계획적이지 않았고 판매자는 구매자 때문에 손해를 보지 않았고 고통 받지 않았다는 것이었다. 또한 구매자가 약속을 지키지 못한 것은 싱카폴 정부의 예상하지 못한 행위 때문에 발생한 사고 (accident) 라고 주장하였다.
그러나 대법원 판사들은 판매자는 구매자가 약속을 어기는 행위를 돕지 않았고 싱카폴 정부 때문에 발생한 예상하지 못한 송금지연 때문에 약속을 어긴 계약의 한 당사자를 구제할 수 없다고 결론을 내렸다. 호주판례에서는 아주 특별한 경우를 제외하고 형평법에 따라 계약서에서 규정된 판매자의 권리를 침해하지 못하고 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.