거주목적 소유 주택서 거주하지 않아도 자본이득세 면제될 수도
개인이 거주 목적으로 소유한 주택은 매매에 따른 차익이 발생하여도 세금을 납부하지 않는다 (Subdivision 118-B of Income Tax Assessment Act 1997). 이를 Main Residence Exemption이라 부른다. 일반적으로 거주 목적으로 소유한 주택에서 더 이상 거주하지 않으면 Main Residence Exemption은 적용되지 않으나 경우에 따라서는 거주하지 않아도 자본이득세 (Capital Gains Tax)가 면제 될 수도 있다. 이를 Temporary Absence Rule 또는 Six Year Rule 이라 부른다.
01_렌트 6년 이상 줬으면 Market Value Rule 적용
주택을 구입하고 거주 목적으로 살다가 직장 때문에 다른 곳으로 이전하거나 라이프 스타일이 바뀌어 자녀의 분가에 따른 Downsizing을 하거나 또는 자녀의 출산에 따른 Upsizing을 하거나 재정적으로 어려워져서 보다 저렴한 주택에서 렌트를 하고 자신의 주택을 비싸게 렌트를 주어서 그 차액으로 융자를 갚기를 원할 때에는 거주목적으로 소유하고 거주한 주택에서 다른 곳으로 이사할 때도 있다.
주택을 구입하고 처음에 거주목적으로 소유하고 있다가 다른 곳으로 이전하여 살면서 처음 주택을 렌트를 주지 않고 비워 놓았으면 이 주택을 기간에 구애 받지 않고 Main Residence로 정할 수 있다.
그러나 이 주택을 세를 주어 렌트 소득이 발생하면 이 주택 말고 다른 주택을 구입하여 거주하지 않았으면 최대 6년 동안 처음 주택을 Main Residence로 적용하여 이 기간 내에는 세금을 안 낼 수도 있다.
만약 렌트를 6년 이상을 주었으면 Market Value Rule을 적용한다. 이는 처음에 렌트를 준 시점에서 주택의 시장가격이 주택의 구입가격으로 책정되는 것으로 나중에 판매하였을 때의 판매가격과 렌트를 준 시점에서의 시장가격의 차이가 Capital Gains Tax에 해당된다.
그러나 총 렌트를 준 기간이 6년이 넘어도 6년이 되기 전에 다시 돌아와 거주하여 살면 Main Residence로 다시 변경되기에 Six Year Rule이 처음부터 다시 시작된다.
02_각각의 렌트기간 6년 넘지 않아 Six Year Rule
예를 들면 A는 2001년에 주택을 구입하고 처음 3년 동안 거주목적으로 소유하면서 이 주택에서 거주하였다가 4년 동안 렌트를 주었고 다시 그 주택으로 돌아와서 3년 동안 거주목적으로 살다가 다시 4년 동안 렌트를 주고 나서 판매하였다.
이때 A는 8년 동안 두 번에 걸쳐 각각 4년씩 렌트을 주었지만 각각의 렌트 기간이 6년을 넘지 않았기 때문에 Six Year Rule을 적용하여 Capital Gains Tax를 납부하지 않아도 된다.
만약에 주택을 한 채 이상 가지고 있으면 어떻게 될까? ATO의 감사가 있을 수 있지만 최초의 주택에서 거주목적으로 소유하면서 거주하다 다른 주택을 구입하여 이전하면 처음 주택을 계속하여 Six Year Rule로 적용 시킬 수 있다. 다만 이렇게 적용된 기간은 오직 한 주택에만 해당된다. 한 주택에 이 Rule을 적용하면 다른 주택은 Main Residence로 그 기간 동안 적용할 수 없다.
다음은 부분 면제되는 경우를 예를 들어 보자. A는 2008년에 주택을 $500,000에 렌트 목적으로 구입하고 2010년 동안 처음부터 2년간 렌트를 주었다가 2010년에 이 집에 들어와서 Main Residence목적으로 거주하다 2013년에 $1,000,000에 판매하였다.
이때는 구입가와 판매가의 차익이 $500,000이고 총 5년 중에서 3년을 거주목적으로 가지고 있어서 $300,000은 Capital Gains가 면제 되며 $200,000에 대하여만 세금납부 의무를 가진다. 그런데 이 주택을 1년 이상 가지고 있었기에 50% CGT Discount를 받을 수 있어 $100,000에 대하여만 주택을 판매함에 따른 세금 납부의무를 가진다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
