건물소유권에 부속돼 따르고 Fixture 여부결정은 부착된 정도와 이유에 따라
The Australian Legal Dictionary에 따르면, 건물에 부속되어 존재하는 개인의 재산은 건물의 일부분으로 정의하고 이를 건물의 부착물 (Fixture)이라 하였다. Fixture의 소유권은 건물의 소유권에 부속되어 따르고 어떤 부속물이 Fixture인지를 결정하는 것은 부착된 정도와 부착한 이유 등을 살펴서 결정한다고 하였다.
01_세입자가 임대비 미납, 건물주인은 열쇠 바꾸고 문 폐쇄
Kyriacou v Manakis [2006] NSWSC 804 사례는 건물에 부착된 어떤 설치물과 아이템이 건물주인의 Fixture인가 또는 세입자의 Fixture 인가에 관계된 분쟁이다. 이 사례에서 세입자는 음식점을 운영하였고, 임대는 5년 기간이었으며 두 번의 옵션이 있어 총 15년 동안 임대를 할 수 있는 권리가 세입자에게 있었다.
임대계약을 할 당시에 건물주인은 임대공간에 시설을 설치 (Fitout) 하도록 세입자를 도와 주기 위하여 $20,000을 세입자에게 지원하였다. 임대료를 제 때에 내지 못하면 건물주인이 임대권을 빼앗고 다시 임대한 건물을 재점유할 수 있는 권리가 있었다.
2006년 5월에 세입자가 임대비를 납부하지 못하여 임대조항을 위반하였기 때문에 건물주인은 세입자를 건물로부터 몰아내고 접근을 막기 위하여 건물 열쇠를 바꾸고 문을 폐쇄하였다.
세입자의 변호사와 건물주인의 변호사는 협상을 하여 세입자가 자신의 설치물과 부착물을 7일 이내에 제거하고 건물에 부착된 모든 간판을 제거하기로 합의하고 임대건물을 처음 임대계약을 할 당시와 같이 원상복귀하기로 하였다. 세입자의 부속물과 부착물은 기계 및 장비 리스트와 건물주인의 부속물과 부착물은 천정에 있는 팬과 바닥의 냉장고와 냉동고 및 씽크와 냉동창고 안의 모터 등으로 규정될 수 있었는데, 건물주인의 변호사와 세입자의 변호사가 세입자의 부착물이 어디까지 포함되는가에 대한 합의가 이루어지지 않았다.
세입자가 건물주인의 부속물과 부착물까지 제거하려면 추가적으로 $30,000 이상의 비용이 지출될 수 있는 상황이었다. 합의가 이루어지지 않아 변호사간의 공방이 이루어지고 있는 시점에서 건물주인은 입장을 바꿔서 세입자가 건물의 부착물을 제거하지 않고 임대를 포기하도록 하고 건물주인은 기존의 임대시설물과 건물을 새로운 세입자에게 넘겨주려고 하였다.
02_세입자가 분할지불한 부속물은 세입자 소유로 결정됐지만…
이때 세입자는 자신의 임대권이 몰수 되는 것을 원치 않아서 소송을 진행하였다. 논쟁의 핵심은 세입자가 자신의 부착물을 언제까지 철거할 수 있는가 인데 시간적 기준으로는 임대기간이 끝나고 합리적인 시간 안에 세입자가 자신의 부착물을 제거할 수 있다는 것이었다.
법원은 세입자와 건물주인이 세입자의 부착물에 포함되는 항목을 완전하게 합의를 하지는 않았지만 세입자의 부착물을 세입자가 철거할 수 있다는 합의를 하였기 때문에 비록 시간이 지났지만, 세입자가 자신의 부착물을 철거할 수 있다고 하였다.
Dr Bronte Douglass v Lawton Pty Ltd and anor [2007] NSWCA 89 사례에서, 1997년 10월에 세입자는 임대건물에 부착된 부속물에 대한 대가로 60 개월 동안 분할하여 지불하면 부속물의 소유권을 세입자에게 이전한다는 계약을 하고 임대를 얻었다.
그러나 세입자는 2003년에 임대비를 내지 못하고 회사청산 절차를 하게 되었다. 건물주인과 세입자는 임대를 파기하기로 합의를 하면서 또한 세입자의 부속물은 임대조건에 따라 결정하기로 하였다. 그 후에 진행된 법원소송에서 건물주인은 미납된 임대비와 손실에 대한 보상을 청구하였고 세입자는 임대조건에 위반되어 주차비를 받은 사항과 자신이 분할로 지불한 부속물에 대한 권한을 주장하기 위하여 맞소송을 진행하였다.
법원은 계약에 따라 세입자가 60개월 동안 분할로 지불한 부속물은 세입자의 소유로 결정하였다. 그러나 세입자가 임대비를 미납하였기 때문에 건물주인이 임대비를 전부 회수하기 전까지 세입자가 자신의 부속물을 가져가는 것을 금지하는 판결을 하였다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.