무조건 불가능? 개발 대상물 크기, 부피, 디자인 등 고려해 준비
보전할 만한 가치가 있는 과거의 문화적 유산에 해당하는 건물과 지역을 정부에서는 헤리티지 (heritage)로 지정하여 개발을 제한하거나 일정한 조건을 만족하여야만 개발을 허용하고 있다. 시드니 지역은 Environmental Planning and Assessment Act 1979법률에 의하여 제정된 Sydney Local Environmental Plan 2005에 따라 헤리티지 지역 내의 개발과 헤리티지 건물에 대한 개발을 허락할 때는 개발 대상물이 기존의 헤리티지 보전지역에 있는 헤리티지 건물과 양립할 수 있어야만 가능하다고 규정하였다 (Regulation 101 General Considerations).
01_주요개발 해당 시 The Central Sydney Planning Committee 허락
개발을 허락하는 기관은 일반적으로 카운슬이지만 만약 개발 대상이 City of Sydney Act 1988의 Part 4에 해당하는 주요한 개발에 해당할 때는 The Central Sydney Planning Committee의 허락을 받아야 한다 (Regulation 3 Consent Authority).
헤리티지에 인접한 건물을 개발할 때 무엇을 고려하여야 하는가를 법원에서 판단한 중요한 사례는 Urban Properties Pty Ltd v Brisbane City Council [2003] QPEC 031이다.
개발업자는 브리즈번의 Queen Street에 위치한 헤리티지 건물의 주변 5층 건물을 9층으로 증축하고자 하였으나 카운슬이 City Plan 2000에서 규정한 The Heritage Place Code를 위반하였다고 개발을 승인하지 않아 The Planning and Environment Court의 판결을 구하게 되었다.
The Heritage Place Code의 Section 3.2.2는 헤리티지의 조망과 경관은 개발하고자 하는 빌딩과 주변의 풍경에 의하여 훼손 (손상)될 수 없다고 규정하였다.
브리즈번의 Queen Street에 있는 헤리티지 건물이 가지는 조망과 경관은 무엇인지를 헤리티지 등록문서에는 규정되어 있지 않지만 헤리티지 조망과 경관은 도시의 일부분으로서 거리에 있는 매우 경관이 좋은 빌딩을 언급하는 것이었다.
02_헤리티지 목록에 규정된 특성과 정책 종합적으로 살펴봐야
따라서 그 헤리티지 주위에 있는 건물을 개발하는 것은 헤리티지 경관을 해칠 수 있는 것이었다. 그러나 법원에서는 The Heritage Place Code의 Section 3.2.2 에서 언급한 훼손 (손상)은 질적인 측면 (Qualitative)과 양적인 측면 (Quantitative)을 고려할 수 있다고 보았고 헤리티지 주변에 있는 건물을 증축하는 것은 헤리티지의 조망과 경관을 막지 않고 헤리티지의 질적인 면에서의 경관을 떨어뜨리지 않는다고 판단하였다.
훼손 (손상)이라는 뜻은 가치를 줄이고 존재하는 가치를 약화시키는 것이기 때문에 양적인 측면보다는 질적인 측면을 보다 우선적으로 고려하여야 하는 개념일 수 있기에 양적인 측면만을 고려하는 것은 합당하지 않다고 보았다. 훼손 (손상)은 예를 들면 모양, 크기와 칼라 등에 의하여 발생할 수 있는 것이다. 헤리티지 주위의 건물을 증축하면서 준비한 세심한 건축 디자인과 세부 항목과 제안된 칼라 등은 헤리티지 조망과 경관을 제한하는 것이 아니라 오히려 헤리티지의 조망과 경관에 도움이 될 수 있다고 보았다.
위의 사례에서 볼 수 있듯이 헤리티지 주위의 건물과 주택을 증축하거나 신축하는 것은 무조건 헤리티지에 부정적인 영향을 주는 잘못된 것이 아니라는 것이다. 일반적으로 현대의 도시 생활권에서는 서로 다른 시기에 만들어진 빌딩들은 서로가 불편하지 않게 공존할 수 있고 서로가 서로를 보완하여 줄 수 있다고 볼 수 있다.
따라서 헤리티지 주변의 건물을 개발하는 것은 무조건 불가능하다고 생각하는 것 보다는 개발 대상물의 크기, 부피와 디자인 등의 효과를 주의 깊게 고려하여 준비하면 가능할 수 있으며 개발을 준비할 때 헤리티지 목록에 규정된 헤리티지 특성과 헤리티지 정책을 종합적으로 살펴보아서 헤리티지에 부정적인 영향을 끼치는 것을 없애고 긍정적인 영향을 줄 수 있도록 하면 좋은 결과를 얻을 수 있다고 본다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
