빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션은 필수
개인이 평생을 거쳐 구매하는 품목 중에서 가장 비싼 물품 중 하나는 주택일 것이다. 따라서 주택을 구입하기 전에 구매자는 여러 번 망설이고 친구에게 문의하기도 하고 가족과 협의하기도 하며 구입하고자 하는 주택을 여러 번 방문하여 주택의 상태를 살펴본다. 그러나 전문가가 아니기 때문에 주택의 상태를 눈으로 보고 판단을 하는 것은 완벽하지가 않고 나중에 구입하고 나서 문제점을 발견하는 경우도 있다.
01_문제 발생 항목과 문제점 보수에 소요되는 비용 예측가능
또한 NSW주에서 활동하는 변호사들은 계약서를 만들 때 대부분 현재의 주택 상태와 결점을 구매자가 상세히 점검하고 자발적으로 구매하기에 나중에 주택의 하자를 발견하고 구매를 취소하거나 판매자에게 보상을 요구할 수 없다는 특별조항을 넣기 때문에 구매자는 주택의 하자나 문제점을 계약이 성립되기 전에 확인하여야 한다. 위와 같은 이유로 변호사가 계약서를 해석하고 설명을 할 때 구매자에게 빌딩 인스펙션 (Building Inspection)과 페스트 인스펙션 (Pest Inspection)을 전문가에게 의뢰하여 리포트로 보고 받으라고 권유하고 있다.
대부분의 빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션은 빌딩의 모든 영역에 걸쳐 진행되며 건물의 구조적 비구조적인 면을 다루고 안전성과 유지보수의 정도를 판단하며 흰개미의 활동여부를 확인하고 누수와 배수의 정도를 살핀다. 또한 이들 인스펙션은 문제가 발생한 항목과 문제점을 고치고 보수하는데 소요되는 비용을 예측하기에 구매 후에 발생할 수 있는 숨겨진 보수유지 비용을 미리 알 수 있는 기회를 제공하기에 편안한 마음으로 주택을 구매할 수 있게 하여주는 수단이 될 수 있다.
일반적인 빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션의 장점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 건물의 하자와 문제점을 알 수 있고 이를 고치는 비용을 산출할 수 있다. 둘째, 하자보수 비용이 예상보다 많이 나오면 이를 가지고 가격을 재 조정할 수 있는 협상력을 가질 수 있다. 셋째, 주택의 조건과 구조적인 문제점이 확인될 수 있는 가능성도 있다. 넷째, 건물을 확장하였거나 부분적인 리노베이션을 하였는지 알 수 있다.
02_옥션 전 인스펙션 실시, 문제점 확인 후 인스펙션 참가해야
그러나 빌딩 인스펙션은 일반인의 눈으로 자세히 확인할 수 없는 문제점을 전문가의 눈과 경험을 빌려 살펴보는 것으로 건물의 구조적인 건축상의 하자 등을 완벽하게 밝히지 못하는 한계점도 있다.
빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션은 언제 하여야 하는가? 주택의 구입이 옥션을 통하여 이루어지면 옥션 전에 인스펙션을 하여 문제점이 있는지를 확인한 후에 인스펙션에 참가하여야 한다. 그러나 주택판매시장이 판매자위주 시장으로 옥션에서 낙찰 받는 것이 쉽지 않을 때에는 고가주택을 구입하는 경우에만 인스펙션을 하는 경향도 있고 자신의 주택에 대하여 자신이 있는 몇몇 판매자는 아예 인스펙션 리포트를 판매계약서에 첨부하여 구매자에게 제공하기도 한다.
NSW주정부에서는 타 주에서 시행되고 있는 것과 같이 주택판매계약서에 의무적으로 인스펙션 리포트를 첨부하는 것을 고려하였으나 아직 결정이 된 사항은 없다. 옥션이 아닌 일반계약일 경우에는 Cooling-off 기간에 인스펙션을 하는 것이 관례이다. 계약서에 서명하기 전에 인스펙션을 하면 비용을 들여서 리포트를 받았지만 간혹 계약을 못하는 경우도 있기에 계약서에 서명하고 난 후에 인스펙션을 하는 것이 타당하다.
빌딩 인스펙션을 하는 업체는 Standards Australia에서 요구하고 제정한 기준에 따라 인스펙션을 수행하여야 한다. 정부기관에서 권유하는 조건과 내용에 맞게 인스펙션 업체가 인스펙션을 수행하도록 Australia Standard는 기준 (AS 4349.1 – 1995- Inspection of building – Property inspection – Residential buildings)을 정하고 이에 맞추어 인스펙션 리포트를 발행하도록 유도하고 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.