주택매매 과정의 핵심은 판매계약서에
주택을 구입하는 절차는 간단하지는 않지만 대략적으로 살펴보면 다음과 같다. 주택매매를 지칭하는 단어를 Conveyancing이라 하며 이는 주택의 소유권을 판매자로부터 구매자에게 공식적으로 이전하는 과정을 뜻한다. 주택매매 과정의 핵심은 판매계약서에 있다.
01_계약서 없이 부동산에서 판매활동 하는 건 불법
판매계약서를 통하여 구매자와 판매자에 대한 인적 사항과 판매하고자 하는 주택의 소유권과 권리관계가 표시되고 주택의 상태와 판매가격, 계약날짜와 소유권이 이전되는 날짜를 알 수 있다.
주택매매 계약은 계약서를 교환함으로써 성립되는데 교환이란 뜻은 판매자가 서명한 계약서와 구매자가 서명한 계약서를 서로 바꿈으로써 계약이 이루어지는 것을 말한다.
다음의 과정을 걸쳐 계약서가 교환된다. 먼저 판매자는 변호사를 선임하여 법에서 규정된 방법으로 계약서 초안을 만들고 이를 주택을 판매할 부동산업체에 보낸다.
계약서 없이 부동산에서 판매활동을 하는 것은 불법이기에 반드시 계약서를 먼저 만들고 이를 바탕으로 판매활동을 하여야 한다. 부동산은 계약서가 준비가 되면 잠재적인 구매자를 찾기 위한 마케팅활동과 인적 영업활동을 진행하고 구매자가 나타나면 cooling-off 기간을 가지고 부동산에서 0.25퍼센트의 Holding Deposit을 받고 계약을 맺을 수 있다.
이때 판매자가 서명한 계약서는 구매자 변호사에게 전달되고 구매자가 서명한 계약서는 판매자 변호사에게 보내진다. 구매자 변호사는 cooling-off 기간동안 융자를 마무리 짓고 계약서의 법률적인 검토를 하며 빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션 등을 진행하여 계약하고자 하는 주택의 법적 하자와 실제적인 하자가 있는지 살펴본다.
만약 계약을 진행하는 것이 문제가 없으면 cooling-off의 마지막 날에 통상 10퍼센트의 계약금을 지불하고 계약을 계속 진행할 수 있다. 그러나 법적인 하자가 있으면 법에서 정한 cooling-off 권리에 따라 계약을 취소할 수 있으며 주택의 실제적인 하자가 있으면 이를 가지고 가격협상을 하여 계약조건을 일부 변경하여 계약을 진행하거나 여의치 않으면 계약을 해지할 수 있다.
02_최근 활기 띠는 Land And Home Package 구입
Cooling-off 기간 중에 계약이 해지되면 어떠한 경우에도 구매자가 지불한 0.25 퍼센트의 Holding Deposit은 되찾을 수 없다.
때때로 고가 주택을 매매하는 경우에는 구매자가 모든 법적인 검토와 주택의 실제적인 하자 여부와 융자관계를 완전히 마무리할 때까지 판매자가 기다려주는 조건으로 cooling-off 기간 없이 계약이 이루어지는 경우도 있다. 또한 옥션 판매일 경우에도 cooling-off 기간이 없다.
유닛이나 아파트와 같은 Strata Property를 구입하는 경우에는 스트라타 관리비의 규모와 사용처 등을 알수 있는 스트라타 인스펙션 리포트를 조사하는 것이 일반적이다.
스트라타 관리비의 사용처와 스트라타관리회사의 회의록 등을 통하여 스트라타 주택의 결점과 하자를 간접적으로 알 수 있는 경우가 많기에 스트라타 주택을 구입할 경우에는 스트라타 인스펙션 리포트를 받아 보는 것이 권유되고 있다.
다른 유형의 주택구입 방법은 Off the plan 으로 주택을 구입하는 것이다. 주택이 완공되기 전에 사전 분양하는 방법으로 주택을 판매하는 것인데 일반적으로 주택시장이 활성화되는 시점에서는 미리 구매하는 것이 나중에 완공한 후에 구입하는 것보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회를 주기도 한다.
그러나 주택시장이 하강 국면일 때는 세틀 시점에서 보면 비싸게 구입할 수도 있고 품질과 마감자재가 약속한 기준에 미치지 못하거나 입주 완료일의 차질이 있는 경우도 있다.
그리고 최근에는 시드니 외곽에서 택지를 분할하여 토지를 구입하고 이 위에 주택을 신축하는 Land And Home Package 구입이 활기를 띠고 있다. 상대적으로 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있기 때문이다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
