상업용 임대, 상가 임대… 막대한 손해 줄이기 위한 방법
최근 호주정부는 상가 및 식당 영업을 테이크어웨이에 제한하고 대형 쇼핑센터는 영업을 중단 하는 등 자영업자들에게 큰 손실을 초래하고 있습니다. 이번 호에서는 이에 대해 호주 법적으로 대안이 있는지 살펴보겠습니다.
01_세입자 ‘임대료 삭감 등 건물주와 합의 중요’
해외, 특히 중국 공급에 의존하는 사업체들, 유학원, 이민법무사, 여행사 등은 큰 손실을 겪을 수 밖에 없고 자금난에 임대료를 부담하기 어려운 지경에 이를 겁니다.
일단 임대계약서를 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 식당 및 상가 임대의 경우 영업 중단뿐만 아니라 아예 문을 닫아야 하는 경우, 5년 이상 장기 임대계약 했을 경우에 어떤 해결 방안이 있는지 살펴보겠습니다.
NSW주 기존 임대계약서에 계약파기에 대한 조항은 까다롭습니다. 일단 자연재해 등 쌍방의 책임 없이 일어나는 상황에 대한 조항이 있습니다. 이런 조항을 Force Majeure 조항이라고 하는데, 이는 임대계약서에 조항이 명시되어 있어야만 행사할 수 있습니다.
계약서에 Force Majeure 조항이 없을 경우 Frustration이라는 계약법 판례에 근거하여 임대계약 조기파기에 대해 논쟁할 수 있습니다. Frustration이라는 계약법은 계약 당시 예상할 수 없었고 쌍방의 책임이 없는 사건이 일어났을 때 계약이 자동 파기되는 법을 의미합니다.
이를 증명하기 위한 호주법은 매우 까다로우며 주로 법원명령을 얻기 위해 소송을 해야만 하는 법입니다. COVID-19를 법원이 Frustration이 적용되는 사건으로 간주할 가능성은 현재로서 낮아 보입니다.
02_건물주 ‘무단 임대료 체불 막기 위한 합의 필요’
이외에도 영업을 계속하기를 원하지만 건물주가 건물 전체를 닫는 경우에는 특히 쇼핑센터의 경우, 임대계약서에 명시 된 임대료 삭감조항을 적용할 수 있습니다.
이와 함께 법적으로 임대한 건물은 임대기간 동안 건물주의 방해 없이 사용할 수 있는 권한이 있기에 이런 권리를 주장하여 건물주와 합의를 시도할 수도 있습니다.
쇼핑센터를 닫아야 한다는 정부 명령이 있을 경우 건물주, 세입자 모두 정부 명령에 따라야 하는 의무조항 또한 있어서 그 기간 동안 임대료 삭감 등 쌍방간의 합의를 시도하는 것이 합리적인 해결방안일 것 입니다.
세입자가 무단으로 영업을 중단하고 영업 중단 동안 임대료 삭감 혹은 임대료 지불을 중단 요청을 하는 경우도 있습니다. 식당 및 소매 세입자인 경우 흔히 있을 거라 예상됩니다. 그러나 임대계약서 및 임대법에 의하여 무단으로 임대료 지불 혹은 삭감을 요구할 권리는 없습니다.
03_세입자-건물주 쌍방 위한 실용적인 방안 검토
혹은 정부 명령에 따라, 최근 마사지샵, 네일샵 등 영업 중단이 불가피한 경우 막대한 손실이 있을 것입니다. 임대계약서 및 임대법에 의하여 어떠한 경우에도 세입자가 임대료 지불을 중단할 권리는 없습니다. 주로 임대계약서에 의하여 세입자가 임대료 지불을 하지 않을 경우 계약서 조항에 따라 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다.
그러나 최근 2020년 3월 25일부터 6개월간 임대료를 지불하지 않더라도 건물주가 세입자를 퇴거시킬 수 없는 법이 통과되었습니다. 이럴 경우 건물주 또한 큰 손실이 있을 테니 세입자에게 임대료 삭감을 해주는 등 여러 가지 조건으로 합의하는 방향을 시도하는 것이 현명하다고 생각됩니다.
하루가 다르게 정부 명령 및 법이 변하는 상황에서 임대계약서를 자세히 살펴보고, 쌍방이 합의하는 방안을 시도하는 것을 추천 드립니다. 그리고 보험계약서도 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 전문지식이 있는 유능한 변호사의 자문을 얻은 후 적합한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.
글 / 남윤영 (Estelle Nam / Etheringtons Solicitors 소송·근로전문법 변호사 / 02 9963 9800)