심각한 결점 숨기면 구매자는 계약해지 및 보상요구 권리
판매자는 본인이 판매하고자 하는 주택의 권리 또는 권리행사 (Title)에 결점이 있으면 구매자에게 이를 알릴 의무가 있다. 판매하는 주택에 영향을 미치는 결점의 종류는 다음과 같다. 1) 눈에 보이는 명백한 결점과 눈에 보이지 않는 숨겨진 결점. 2) 주택의 권리에 영향을 미치는 결점과 주택의 품질에 영향을 미치는 결점.
01_구매자 권리행사는 거래 마무리 전에만 가능
숨겨진 결점 (A latent defect)은 구매자가 주택을 조사 (inspection)할 때 일반적으로 발견할 수 없는 결점이고 반대로 눈으로 확인 가능한 명백한 결점 (A patent defect)은 일반적인 구매자가 신경 써서 관찰하면 발견 가능한 결점이다.
주택의 권리에 영향을 미치는 결점 (A defect in title)은 주택의 소유자가 행사할 수 있는 주택의 권리를 제한하거나 행사를 못하게 하는 결점이고 주택의 품질에 영향을 미치는 결점 (A defect in quality)은 주택훼손 또는 주택구조의 결함 등이다.
일반적으로, 판매자는 단지 눈에 보이지 않는 주택의 권리 (A latent defects in title)에 대한 결점에 한해서만 판매자에게 이를 알릴 의무만 있다. 눈에 보이지 않는 주택의 권리에 대한 결점은 다음과 같은 경우이다. 1) 일반인 누구나 그 주택의 일정부분을 가로질러 다닐 수 있는 권리 2) 주택 밑으로 흐르는 배수관과 하수관 3) 정부기관 또는 특정기관이 그 주택에 대하여 내린 명령, 제안 또는 권고사항 등.
그리고 S2A(2) the Conveyancing Act 1919에 따라 판매자는 판매계약서에 위와 같은 주택의 권리에 대한 결점이 없다는 것을 증명하기 위하여 필요한 문서를 첨부하여야 한다. 이는 구매자의 구매의사결정 전에 사전 조사하는 수고와 시간을 덜어 주택매매를 보다 원활하게 하기 위함이다.
판매자가 눈에 보이지 않는 주택의 권리에 대한 결점을 숨겼을 때는, 이를 알았다면 구매자가 구매하지 않았을 경우와 같이 심각한 결점이라면 구매자는 그 계약을 해지할 권리가 있고 또는 보상을 요구할 권리가 있다.
그러나 그 결점이 심각한 것이 아니라면, 단지 보상만 요구할 수 있고 계약을 해지할 수는 없다. 주의할 점은 위와 같은 구매자의 권리행사는 원칙적으로 거래가 완전히 마무리 되기 전에만 가능하다.
02_구매자 스스로 결점 발견, 주택 구매의사 결정해야
주택매매가 법적으로 마무리되어 주택의 소유권이 이전된 후에는 구매자의 보상요구 권한은 소멸된다. 물론, 의도적으로 숨긴 심각한 주택의 권리에 대한 결점에 한해서는 거래가 마무리된 후에도 보상을 요구하거나 계약을 해지할 수 있다.
눈에 보이지 않는 주택의 권리에 대한 결점을 제외한 모든 결점은 구매자가 알아서 스스로 발견해서 주택 구매의사 결정을 하는데 있어 참고로 사용하여야 한다. 이를 법률용어로 ‘the rule of caveat emptor’라 한다. 따라서 계약을 체결한 후에 발견한 눈에 보이는 주택의 권리에 대한 결점과 눈에 보이건 보이지 않던 간에 모든 주택의 품질에 대한 결점을 가지고 구매자는 보상을 요구할 수 없다.
그리고 판매자가 단지 결점에 대하여 침묵을 지켰다 하여 결점을 적극적으로 숨기지 않는 이상 판매자가 거짓행동을 하였다고 주장할 수 없다. 그러나 어떤 특정한 상황에서는 소비자보호법 (S52 The trade Practices Act 1973)에 따라 판매자가 알리지 않는 주택의 결점에 대하여 의도적으로 구매자를 구매하도록 잘못 인도 (misleading or deceptive conduct)한 행위로 간주할 수 있다.
결론적으로 말하면, 구매자가 주택 인스펙션을 제대로 하지 않아 주택의 구조 또는 주택의 훼손 등을 발견하지 못하고 주택을 구매한 경우라면 이는 주택품질의 결점 (A defect in quality)으로 비록 판매자가 위와 같은 사항을 구매자에게 알리지 않았다 하여도 구매자는 이를 가지고 계약을 해지하거나 보상을 요구할 권리가 없다.
그러나 판매자가 의도적이고 적극적으로 주택의 결점을 속이고 구매자가 주택을 구매하도록 유도한 경우라면 주택의 결점이 근본적으로 심각한 것이라는 것을 증명할 수 있다면 보상받을 길도 열려 있다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.