6개월 내 한시적 운영… 소매상과 거주목적 세입자 위한 것
코로나19 팬데믹에 따라 NSW주정부에서 세입자를 보호하기 위하여 법 The COVID-19 Legislation Amendment (Emergency Measures) Act 2020 NSW)을 발령하였다. 이 법은 6개월 내에서 한시적으로 운영되는 법으로 소매상과 거주 목적의 세입자를 위한 것으로 2020년 3월 25일을 기준으로 효력을 발생한다. 이 법에 따르면 세입자가 지불한 보증금을 건물주는 렌트비가 밀렸다고 찾아갈 수 없고 일정기간 동안 렌트비 납부를 유예해줘야 한다.
01_임대비 납부와 경감에 대한 비공식적 협상 필요
건물주는 세입자와 임대비 납부와 경감에 대한 비공식적인 협상을 하여야 하고 상호 명쾌하게 이해하고 합의할 수 있도록 문서화하여야 한다. 협상으로 임대비가 경감되었다면 이러한 경감분이 후에 market rent를 결정하는데 영향을 미쳐서는 안 된다.
건물주는 세입자와 임대비 협상을 하기 전에 임대손실에 대한 보험에 가입되었다면 보험규정과 약관이 미치는 범위와 영향을 먼저 분석하고 또한 은행 모기지에 어떤 영향을 미치는지 살펴보아야 한다.
평소에는 회사를 잘못 운영하여 회사의 재정상태가 파탄나거나 문제가 생기면 그 회사의 이사 (Director)가 개인 책임을 질 수 있었으나 팬데믹 상황에서는 이사의 개인책임을 잠정적으로 중단할 수도 있는 길이 열렸다.
천재지변이나 통제할 수 없는 상황에서 세입자를 보호하는 문구가 임대계약에 포함되었는지를 확인하는 것도 필요하다. 이런 규정은 매우 구체적으로 문구가 표시되는 것이 좋다. 문구를 표시할 때는 이러한 규정이 어떤 결과를 가져오는지 또한 구체적으로 언급되는 것이 좋다.
세입자가 통제할 수 없는 상황에 따라 세입자의 의무를 일부면제 해주는 규정이 있어도 이 규정과 더불어 건물주를 보호하는 규정도 있기에 언제나 세입자에게 유리한 것은 아니다.
02_잘못된 주장 하면 임대파기, 손해배상 당할 수도
계약 당사자의 잘못 없이 계약을 이행할 수 없는 상황이 발생할 수도 있다. 이러한 상황이 언제 발생하고 얼마나 유효한지 그리고 임대의 어떤 규정에 영향을 미치는지를 건물주는 알고 있어야 한다. 세입자 또한 잘못된 정보에 기인하여 잘못된 주장을 하면 최악의 경우에 임대가 파기되고 손해배상을 당할 수 있기에 건물주에 요구사항을 전달하기 전에 면밀한 분석이 요구된다.
코로나19 에 영향을 받은 사람이 도움을 필요로 하는 웹사이트는 다음과 같다.
- ATO와 관련한 웹사이트
www.ato.gov.au/General/COVID-19/?=redirected_covid19_call_centre
www.ato.gov.au/Media-centre/Media-releases/Employers-need-to-get-ready-for-JobKeeper-now/
- 슈퍼 연금과 관련한 웹사이트
moneysmart.gov.au/covid-19/accessing-your-super
- 은행 모기지 관련 웹사이트
Banks bolster efforts to help businesses bridge the gap to Jobkeeper
- 토지세 관련 웹사이트
- 주정부 지원 웹사이트
www.service.nsw.gov.au/campaign/covid-19-help-small-businesses/financial-stimulus-packages
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.
