NSW주, 판매계약서에 특별조항 두는 것 일반화
전문적인 투자자를 제외하고는 거주 목적으로 부동산을 구입하는 것은 평생에 걸쳐 몇 번 안 되는 거래행위이다. 어떤 경우에는 부동산판매계약서가 간단하여 분쟁의 소지가 없어 평이하게 거래가 끝나는 경우도 있지만 때때로 부동산판매계약서와 부동산소유권에 복잡한 이해관계가 설정되어 있어 부동산 계약에 주의를 기울여야 하는 경우도 있다.
01_지역환경과 개발계획 관한 지식 있어야 용이
지역환경과 개발계획 (A Local Environment Plan)에 대한 지식이 있어야 구입하는 부동산의 개발과 사용 등에 어떤 영향을 주는가를 알 수 있다. Queensland 에서 타운하우스나 유닛 (아파트)을 구입하기를 원한다면 개인주택 (하우스)를 구입할 때와는 다른 특별조항을 염두에 두어야 한다.
구입하는 타운하우스와 유닛을 미래에 개발할 경우에는 개발가능성에 영향을 끼칠 수 있는 The Body Corporate and Community Management Act 1997을 숙지하고 있어야 한다.
NSW주에서는 판매계약서에 특별조항을 두는 것이 일반화 되어 있다. 예를 들면, 잔금을 납부하고 명의를 변경하는 시간을 반드시 엄수하고 이를 위반하면 발생하는 penalty 조항과 구매자가 납부한 계약금을 판매자가 다른 주택을 구입할 경우에 사용할 수 있는 조항 등을 계약서에 삽입시켜 구매자가 불리한 계약서를 만드는 경우 등이 일반화 되어 있다.
따라서 이러한 조항을 수용할 것인지 거부할 것인지를 결정하여야 하고 거부하면 구매계약에 미치는 영향을 분석하여야 한다. 그리고 판매자가 Section 52A of the Conveyancing Act과 The Conveyancing(Sale of Land) Regulation 2005에서 요구하는 정보제공의 의무를 제대로 이행하였는지를 살펴보는 것도 중요한 이슈중의 하나이다.
어떤 경우에는 Caveat가 부동산소유권에 등록이 되어 있는 경우도 있다. Caveat는 부동산에 이해관계를 가지고 있는 자가 설정할 수 있다. 이해관계를 가진다는 것은 부동산소유주에게 주택을 담보로 자금을 빌려주는 경우이거나 주택을 구입하기 위한 자금을 빌려주는 경우 등일 수 있다.
02_Caveat 설정되면 Caveator 동의 없인 부동산 처분 불가
또는 부동산구입자가 계약금을 납부한 상태에서 자신의 권리를 보호 받기 위하여 Caveat를 설정할 수 있다. 어떤 경우에는 등록되지 않는 임대상태에서 세입자를 보호하기 위한 수단으로 Caveat이 설정되는 경우도 있다. 한마디로 Caveat는 부동산 소유자와의 관계에서 발생하는 거래상대방에게 발생하는 권리를 보호하기 위하여 부동산소유자의 권리에 등록되지 않는 이해관계가 있다는 것을 공개적으로 확인하는 통보이고 이를 통하여 등록되지 않는 이해관계를 보호하는 수단으로 사용될 수 있다.
일단 Caveat이 설정되면 Caveator (caveat를 설정한 자)의 동의 없이는 부동산을 처분할 수 없다. 예를 들면, 계약금을 지불하고 주택을 구입하기로 계약한 구매자가 자신의 권리를 보호하기 위하여 Caveat를 설정하면 부동산소유자는 이 부동산을 제3자에게 판매하는 것이 불가능하다.
Caveat를 설정하는 것은 간단하지 않고 잘못된 설정은 취소, 무효 또는 거절될 수 있기에 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 설정된 Caveat를 풀기 위해서는 법원에 Caveat를 제거하기 위한 신청을 할 수 있고 당사자들의 협상을 통하여 문제를 해결할 수도 있다.
부동산을 매매하는 것은 단순한 거래행위가 아니기 때문에 언제나 처음부터 변호사의 조언을 구하는 것이 좋다. 예를 들면, 부동산판매광고를 보고 인스펙션을 하기 전부터 변호사를 만나 조언을 받는 것이 바람직하다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.