똑똑한 부동산 구입 A to Z

계약서 검토, 빌딩 인스펙션에서 Home Insurance까지

주택구입을 결정하고 계약금을 지불하기 전에 판매자가 변호사를 통하여 작성한 계약서를 먼저 검토하는 것이 바람직하다. 계약서에는 주택의 속성과 본질에 대한 정보가 있고 가격과 판매조건이 있으며 냉각기간 여부와 계약을 마무리하는 날이 정해져 있다. 그리고 구매자는 주택을 판매하는 자가 진정한 소유자인지를 확인하는 과정이 필요하고 주택의 조건과 상태를 조사할 필요가 있다.

 

01_스트라타 인스펙션, 상업건물 임대수익 분석 필수

고가주택일수록 빌딩 인스펙션과 페스트 인스펙션을 권고 받고 있다. 아파트와 유닛 등의 스트라타 건물은 스트라타 인스펙션을 하여야 한다. 또한 투자목적으로 구입하는 경우에는 투자수익이 나오는지를 단기, 중기, 장기로 나누어서 살펴보아야 한다.

판매자는 냉각기간 (Cooling-off period)이 없거나 최단기로 줄이기를 바라는 반면 구매자는 냉각기간을 충분히 여유롭게 가지기를 바라고 있다. 물론 냉각기간은 판매당사자들이 협상하여 기간을 정할 수 있다. 표준계약서에는 판매자가 일정한 조건 내에서 판매를 취소할 수 있는 규정도 있지만 판매자가 이러한 규정을 이용하여 계약을 취소하는 경우는 드물고 판매를 취소하기 위해서는 합리적인 근거 (Reasonable ground)를 가지고 있어야 한다. 매우 민감한 분야이기 때문에 변호사의 전문적인 자문이 필요하다.

유닛 등의 스트라타 주택을 구입하면 구입과 동시에 스트라타 주택의 소유자들로 구성된 The Owners Corporation에 자동가입이 된다. 따라서 스트라타 관리비를 내야 하는 의무와 정기적인 미팅에 참석하여 스트라타 공동주택에 관한 의사결정을 할 수 있는 권리가 있다.

스트라타 주택을 구입할 때에는 The Owners Corporation의 기록을 검토하여 공동영역을 잘 관리하였는지, 잘못 관리한 부분이 있는지를 살펴보는 것이 필요하고 추가적인 관리비를 징수하고 있는지 또는 앞으로 징수할 계획이 있는지를 살펴보아야 한다.

상업건물을 구입하기 위해서는 임대수익의 타당성 분석을 하여야 하고 건물에 포함된 내용물의 소유권이 누구에게 있는지를 확인하는 과정이 필요하다.

 

02_은행 융자승인 위해선 Home Insurance 필수

주택을 구입하면서 반드시 고려하여야 하는 것은 Home Insurance에 가입하여야 하는 것이다. 명의가 변경된 직후에 화재가 나서 주택이 전소할 수 있고 지나가던 차량의 운전자가 잘못하여 주택을 손상시킬 수 있는 경우도 있기에 보험에 가입하는 것은 필수사항이다.

따라서 은행에서 융자를 승인 받기 위해서는 보험에 가입하여야 하는 경우가 대부분이다. 만약 너무 손해보상금액을 줄여서 가입하면 사고가 났을 때 충분한 보상을 못 받는 경우도 있을 수 있기에 적당한 가입금액을 유지하는 것이 좋다. 스트라타 주택은 스트라타관리회사에서 일괄적으로 보험에 가입하기 때문에 별도로 주택구매자가 보험에 가입할 염려는 없다. 가구와 옷, 카펫, 커튼 등의 내부시설이 고가이면 내부 Content Insurance를 가입하는 것도 고려할 필요가 있다.

은행융자를 많이 차입하면 이 기준은 때에 따라 변경되고 있으나 예를 들어 주택가격의 80퍼센트 이상의 융자를 신청하면 모기지 개런티 보험 (Mortgage Guarantee Insurance)에 가입하여야 한다. 일반적이지는 않지만 일부 부유층에서는 가정 내에서 일을 하고 있는 내부 가정부와 작업자가 있으면 Domestic Workers Compensation Cover에 들어야 한다.

이 보험은 집안에서 일을 하는 작업자가 다쳤을 때 피해금액을 보상해주는 보험의 일종이다. 보험을 취급하는 기관이 예전에는 한정되어 있었으나 갈수록 주택보험시장이 커지고 있어 은행 등을 포함하여 여러 곳에서 보험상품을 취급하고 있다.

 

 

글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)

 

* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.

 

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