과대·허위 광고 믿고 임대계약 했다면…

변호사 조언 얻어 법에서 정해준 기간 내 주어진 권한 행사해야

만일 건물주인의 대리인이나 부동산 에이전트가 건물 내에 유명한 소매 쇼핑업체가 입점한다고 광고하여 그 쇼핑업체 주위에서 사업을 하면 잘 될 것 같아 상가 임대계약을 하였는데 입점 후 알고 보니 이것이 잘못된 정보일 때는 임차인 (tenant)은 어떻게 하여야 하는가?

 

01_‘건물 내에 Harvey Norman 입점할 것’이라 홍보…

건물주인이 임차인에게 나쁜 영향을 끼칠 수 있는 어떤 행동을 하고 정당한 이유 없이 임차인에게 이를 알리지 않아서 임차인이 피해를 보았다면 이는 비양심적인 행동에 속한다 (Section 62B of the Retail Leases Act). 다음과 같은 사례분석을 통하여 어떻게 법이 적용되는 지를 살펴보자.

Armstrong Jones Management Pty Limited v Sales-Bond & Associations Pty Limited [2007] NSWADT AP47

  1. 임차인 (tenant)은 가구를 파는 조그만 소매업자인데 가구를 대량으로 판매하는 가구전문센터가 만들어 진다는 광고를 접하였다.
  2. 건물주인의 대리인은 이곳에 Harvey Norman이 입점할 것이라고 홍보를 하였으나 사실은 이것은 잘못된 정보였다.
  3. 임차인은 건물주인 대리인의 잘못된 정보를 믿고 이 건물 내에서 장사를 하면 성공할 것 같아 상가임대 계약을 하였다.
  4. 임차인은 2004년 8월 26일 입점하였다.
  5. 건물내의 쇼핑센터는 원래 2004년 10월 5일 오픈 예정이었으나 10일 늦은 10월 15일 개장하였다.
  6. 임차인은 3개월 임대료에 해당하는 $40,695을 보증금 (Bond)으로 지불하였다.
  7. 연간 임대료는 $118,800 이었다.
  8. 임대료를 4개월간 내지 않는 조건 (Rent free period)이고 첫 임대료를 내는 날짜는 2005년 2월 5일이었다.
  9. 임차인은 잘못된 정보 때문에 입점하였다는 이유로 임대료를 내지 않았다.
  10. 건물주인은 2005년 8월 18일 임차인이 낸 보증금을 몰수하였다.
  11. 2005년 9월 5일 건물주인은 상가임대 계약을 해지하고 자물쇠를 변경하였으며 밀린 임대료를 받기 위한 손해배상청구 소송을 진행하였다.

02_임차인은 6개월 이내에 상가임대 계약 해지할 권한이…

  1. 2006년 1월 임차인 또한 이에 반대하여 맞소송 (cross-claim)을 하였다. 근거는 건물주인 대리인의 잘못된 홍보에 의존하여 입점하여 발생한 손실을 보전하기 위함이었다.
  2. 핵심이슈는 건물주인 대리인이 실제적으로 건물주인으로부터 권한을 위임 받았는가였다.
  3. ADT는 건물주인 대리인이 직업적으로 대리인으로 활동하는 사람으로서 임차인과 계약과 거래를 하였고 아무 제한 없이 건물 출입을 자유롭게 하였으며 건물주인으로부터 건물주인을 위해서 일을 한다는 권한을 위임 받았기 때문에 대리인은 실제적으로 권한을 위임 받은 대리인으로 판단하였다.
  4. 2007년 9월 6일 ADT는 건물주인은 임차인에게 몰수한 보증금을 환불하라고 판결하였다.
  5. 건물주인은 이에 응하지 않고 항소하였다.
  6. 건물주인은 임차인이 건물에 입점 후 몇 달이 지나도록 위와 같이 대리인의 잘못된 정보 때문에 입점하였다고 항의하지 않았다는 것을 지적하였다. Section 11 of the Retail Leases Act에 따르면 만약 건물주인의 잘못된 정보 때문에 임차인이 입점하도록 잘못 유도되었다면 임차인은 6개월 이내에 상가임대 계약을 해지할 권한이 있었다.

03_임차인은 건물주인에게 $224,588.60 지불해야

  1. 항소심에서 ADT는 임차인이 건물에 입점 후 1년이 지나서야 대리인의 잘못된 정보 때문에 입점하였다고 주장한 사실을 발견하였다. 소매점을 임대하는 것은 주택을 임대하는 것보다 더 많은 경제적인 부담이 가는 중요한 사안이므로 당사자간의 잘못된 의사전달과 이해부족에 따른 문제점을 최소화 하기 위하여 계약체결 전에 임차인은 변호사로부터 법률조언을 받아야 한다고 지적하였다.
  2. 항소심에서 ADT는 다음과 같이 결론을 내렸다.

“Harvey Norman이 입점한다고 홍보를 하여 임차인을 모집한 것은 임대계약을 쉽게 하기 위한 수단으로 이것은 비양심적이고 잘못된 행동이다. 그러나 이러한 잘못된 임대계약은 입점 후 임차인이 6개월 이내에 해지 할 수 있는 법적근거가 있는데도 이를 행사하지 않은 것 또한 고려해야 할 중요한 사안이다. 잘못된 계약관계를 바로 잡기 위하여 이러한 계약 때문에 피해를 본 당사자는 가능한 한 빨리 이를 반대편에 알려야 한다. 계약 당사자중 반대편의 비양심적인 행동 때문에 손해를 본 당사자는 이 계약을 받아들이지 말아야 한다. 그러나 임차인은 이러한 잘못된 계약을 받아 들었고 계속해서 영업을 오랫동안 하였고 한참이 지나서야 비양심적인 행위 때문에 손해를 보았다고 맞고소 하였다. 비록 건물주인이 잘못이 있으나 몇 달 내에 거의 상가가 빈 자리가 없을 정도로 건물내의 쇼핑센터가 채워지도록 건물주인은 노력하였다. 따라서 임차인은 $224,588.60을 건물주인에게 지불하여야 한다.”

건물주인 또는 건물주인의 대리인의 잘못된 행동 때문에 손해를 본 임차인은 변호사의 조언을 얻어 법에서 정해준 기간 내에 주어진 권한을 제때에 행사하여야 한다는 것을 알 수 있다. 그렇지 않으면 그 권한은 상실될 수도 있다는 것을 위 사례를 통하여 알 수 있었다.

글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)

* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.

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