임대계약

임대계약 맺으면 건물주인이 제3자에게 건물 판매해도 세입자 권리 승계

임대는 건물주인과 세입자와의 합의에 의해 세입자가 특정 건물 또는 상가와 사무실 등을 사용할 수 있는 권리를 제공하는 것이다. 임대계약을 맺으면 건물주인이 비록 건물을 제3자에게 판매를 하여도 세입자의 권리는 계속 승계된다.

 

01_처음 시작하는 사업이면 장기보다는 단기 임대가 유리해

임대비 (Rent) 와 부대비용 (Outgoing) 그리고 매년 변경되고 인상되는 임대비 (Rent review) 등은 법으로 정해져 있는 것이 아니라 건물주와 세입자와의 협의 사항이기 때문에 임대서류에 정확하게 의도한 대로 기술되어 있는지 검토하여야 한다.

렌트는 아웃고잉이 포함되어 총액 기준으로 표시 되는 경우도 있고 렌트와 아웃고잉이 별도로 책정된 경우도 있다. 만약에 별도로 책정되어 있다면 아웃고잉의 금액이 크면 렌트비가 비록 저렴하여도 부담이 될 수 있기에 아웃고잉의 비용을 자세히 살펴보아야 한다.

그리고 렌트비가 매년 인상되는 수준도 같이 고려하여야 한다. 아웃고잉을 내는 방법은 실제적으로 사용한 금액을 해당년도에 내는 경우가 있고 정해진 기준 연도를 기준으로 인상된 금액만큼만 내는 방법도 있다.

후자의 방법으로 아웃고잉이 결정되었다면 예를 들어 2015년을 기준으로 매년 인상되는 아웃고잉을 납부한다고 하면 2015년의 아웃고잉이 5500불이었고 2016년의 아웃고잉의 실제 액수가 6500불이면 2016년에는 1000불의 아웃고잉만 납부하면 된다. 아웃고잉에는 Council rates, Water rates, Land Tax, Strata Management fees 등이 있다.

임대기간을 정하는 것도 신중하여야 한다. 만약 사업을 처음 시작하는 것이라면 사업이 무조건 성공한다는 보장을 할 수 없으니 장기 기간보다는 단기 기간을 임대로 정하고 여러 번의 옵션조건을 갖는 것이 유리할 수 있다.

그러나 너무 단기간의 임대기간을 가지고 있으면 이 기간 중에 사업체를 판매하려고 할 때 구매자가 불안하여 사업체 매매가 성사 안 되는 경우도 있기에 여러 가지를 고려하여 결정하여야 한다.

 

02_임대계약 중도파기 시엔 새 세입자 구해주는 게 좋아

만약에 어떻게 하는 것이 가장 이상적인가를 결정하는 것이 힘들고 잘 모르겠으면 일단은 단기 임대를 얻어 사업을 해보고 사업 전망이 계속 좋고 잘 되면 그때에 임대기간을 장기로 바꾸는 것도 한가지 아이디어일 수 있다.

또는 임대 기간이 아직도 많이 남아 있는데 사업상의 어려움 때문에 임대를 끝내려고 하면 일반적으로 건물주는 이를 받아들이지 않고 여러 가지 불이익을 추구할 수 있기에 이럴 경우에는 새롭게 들어올 세입자를 구하여주고 임대기간을 끝내는 것이 쉬운 방법이다.

임대조건과 내용을 고려하지 않고 일방적으로 임대를 끝내는 것은 좋은 방법이 아니다. 건물주는 임대계약조건에 따라 법적인 조치를 취할 수 있고 세입자는 여기에서 자유롭게 벗어날 수 없는 경우도 대부분이다.

특히 재산을 가진 세입자는 건물주가 임대권한을 행사하려고 세입자의 재산을 압류하는 등의 행위를 할 수 있고 세입자는 건물주의 이러한 행위를 저지할 수 없을 수도 있다. 가볍게 생각하고 임대조건을 무시하면 안 된다. 변호사와 협의하고 여기서 나온 협상안을 가지고 건물주와 의논하는 지혜가 필요하다.

임대를 옵션으로 얻는 경우는 기본 기간이 끝나고 세입자가 원하는 옵션을 행사하여 추가기간의 임대를 보장 받는 것을 말한다. 만약에 옵션이 있으면 옵션을 행사하는 기간이 구체적으로 명시되어 있다.

이 기간 동안에 반드시 서면으로 옵션 행사의사를 표시하여야 옵션권리를 보장 받을 수 있다. 그리고 옵션을 행사할 때 렌트비가 어떻게 책정되는지를 사전에 알고 있어야 한다.

 

글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)

 

* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.