사업운영 기술 부족으로 임대료 제때 못 낼 가능성 제기해
상가건물을 임대해 사업을 하다가 사업체를 판매하기로 결정하고 적당한 판매자를 물색하여 임대를 판매자가 구매자에게 이전하는 조건으로 사업체를 판매하기로 계약을 하였다. 그러나 건물주인이 사업체를 구입하는 구매자는 사업을 운영하는 기술이 부족하여 임대료를 제때에 낼 수 없을 가능성이 있다는 이유를 들어 임대이전을 반대하여 사업체 매매가 이루어지지 않고 있을 때에는 어떻게 하여야 하는가?
01_재정상태는 더 좋으나 사업체 운영 기술은…
Harbourside Catering Pty Ltd v TMG Developments Pty Ltd [2007] NSWSC 1375 사례를 살펴보자. 임차인 (Tenant)은 Manly Wharf에서 레스토랑을 운영하고 있었는데 두 차례에 걸쳐 건물주인은 새로운 사업체 구매자에게 임대를 이전하는 것을 반대하였기 때문에 사업체를 판매할 수가 없었다. 상가 임대권리를 이전하는 것을 반대하는 이유는 새로운 사업체 구매자는 레스토랑을 운영하는 사업기술 (retailing skills)이 부족하다는 것이었다.
임차인은 처음에 사업체를 $750,000에 판매하기로 계약을 체결하였는데 계약의 조건은 건물주인이 2005년 5월 10일 전까지 임대권을 새로운 사업체 구매자에게 이전한다는 단서가 있었다. 임대권을 이전하기 위해 사업체 구매자와 건물주인이 만나서 토의를 하였을 때 사업체 구매자와 건물주인이 렌트비를 매년 올리는 문제에 관련된 이슈를 가지고 논쟁을 하였다.
토의를 할 때 건물주인은 모든 토론과정을 녹음하였다. 건물주인이 새로운 사업체 구매자에게 사업을 운영하는 기술이 충분한지를 질문하였고 사업체 구매자는 이에 대한 답을 하였다. 그리고 건물주인은 새로운 사업체 구매자는 임대를 이전 받는 입장에서 기존에 있던 사업체 판매자인 임차인보다 재정상태는 더 좋으나 사업체를 운영하기 위한 기술은 존재하지 않는다고 판단하였다.
그러나 임차인은 새롭게 사업체를 구매하는 자는 프랑스에서 성장하였고 높은 수준의 레스토랑을 접하면서 생활하고 일을 하였으며 비즈니스와 파이낸스 석사학위를 가지고 있으며 부동산 관련 및 호텔 관련에서 사업을 한 경력이 있기에 충분한 사업기술이 있다고 주장하였다.
02_건물주가 불순한 의도 갖고 있다는 것 발견할 수 없어
법원에서 사업기술에 대하여 논쟁을 하였는데 핵심은 기존의 임차인과 새로운 사업체 구매자와의 레스토랑을 운영하는 소매기술의 차이가 존재하는가를 규명하는 것이었다. 논쟁의 결론은 새로운 사업체 구매자는 소매기술은 없었고 구매하고자 하는 레스토랑은 400석이 넘는 좌석을 가지고 있었고 2004년 기준으로 연간 매출액이 $1,273,000이기에 이러한 수준의 레스토랑사업을 운영하는 사업기술이 부족하다고 보았다.
또한 법원은 건물주인이 정당화되지 않는 불순한 의도를 가지고 비 양심적으로 임대권을 이전하는 것을 거부하였는가를 따져보았다. 만약 건물주인이 임차인의 권리를 제한할 목적을 가지고 임대권을 이전하는 것을 반대하였다면 이는 비 양심적인 행동에 속하는 것이었다. 법원에서 건물주인과 새로운 사업체 구매자와의 토의에서 녹음된 내용을 분석한 결과 건물주인이 불순한 의도를 가지고 있다는 것을 발견할 수 없다고 판단하였다.
2006년에 두 번째로 사업체 구매자가 나타났다. 그러나 이번에도 건물주인은 사업체 구매자가 사업기술을 가지고 있지 않다는 이유로 임대권을 이전하는 것을 반대하였기 때문에 사업체 판매가를 $450,000에 낮추었음에도 불구하고 사업체를 판매할 수가 없었다.
이번에는 현재 사업을 하는 임차인의 핵심종업원인 요리사를 새로운 사업체 구매자가 인수 인계를 받는다는 조건이 있는 사업체 매매 거래였다. 그래서 똑 같은 사업체 운영기술이 유지될 수 있다고 임차인과 사업체 구매자는 주장하였다.
그러나 건물주인은 이를 거부하였고 그런 와중에 임대기간이 만료되었다. 법원에서 이런 건물주인의 행동이 비양심적인가를 논의하였다. 법원은 건물주인의 손을 들어주었다. 만약 핵심종업원인 요리사가 직접 그 사업체를 구매하는 자였다면 결과는 달라졌을 것이라는 지적도 있었다.
글: 이수붕 (변호사·02 9746 3588)
* 면책공고 (Disclaimer): 위의 내용은 일반적인 내용이므로 구체적인 법적 문제는 변호사의 자문을 받으시기 바랍니다.